近期，希腊移民与庇护部发布第1/2026号政府通函，对黄金签证政策进行了系统说明和补充解释。文件长达31页，围绕投资门槛、房产类型、持有要求、房产置换以及出租限制等内容进行了进一步明确。

对于正在关注希腊黄金签证的投资者而言，这份文件释放出多个值得关注的信息。

一、加强合规审查

新通函强调黄金签证申请必须建立在真实投资的基础上。

对于虚构投资结构、变相返款、虚报交易价格等违规行为，相关部门将进行联合审查。一旦发现存在违规情况，申请可能被拒绝，已经获得的居留许可也可能被撤销，严重情况下还可能面临进一步法律责任。

二、多项执行细则进一步明确

1、不允许“拼单”投资

通函明确规定，无论是80万欧元、40万欧元还是25万欧元投资路径，申请人均需通过购买单套符合要求的房产完成投资。因此，多人共同购买一套房产分别申请身份不可行；购买多套房产累计达到投资金额也不符合要求。

2、房产置换需遵循“先买后卖”

对于已经持有黄金签证的投资者，如果未来计划出售现有投资房产并重新购置符合条件的新房产，必须先完成新房购买，再出售原有房产。如果先出售原有房产，在新房尚未完成购买的情况下，可能影响居留许可的持续有效性。

3、附属空间可计入投资金额

与住宅配套的车位、储藏室等附属空间，其价值可以计入总投资金额。但这些附属空间面积不能用于满足120平方米住宅面积要求。

4、短租限制进一步明确

通函明确禁止的是短期旅游租赁模式，例如Airbnb等短租经营。而以下情况仍然允许：长期租赁、企业承租、酒店运营合作、业主自住。

三、“商改住”项目审核要求更加清晰

近年来受到市场关注的“商改住”项目，此次也被单独列出进行说明。根据通函要求：

· 必须为真实的非住宅物业改造为住宅；
· 用途变更需在2024年4月5日之后完成；
· 必须完成实际改造工程；
· 不允许仅通过纸面手续完成用途转换；
· 原本属于住宅性质的物业，不得通过反复变更用途后重新作为商改住项目销售。

此次通函的发布，并未改变黄金签证项目的基本框架，而是在原有政策基础上进一步明确执行标准和操作细节。对于投资者而言，未来申请过程中需要重点核实项目本身是否符合最新规定，并按照官方要求完成相关投资和申请流程。

目前希腊保留25万欧元商改住通道，是整个欧盟范围内门槛最低的合规投资移民路径之一。

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