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日元汇率跌至两年以来低点,在这买房的人做梦都笑醒了,这次真的别再拦我了！

签证日本房产投资房价

2021-03-24 20:00

近两年，日元兑人民币汇率一降再降，今年以来基本上延续了去年下半年的行情走势，日元汇率持续下调，促使人民币兑日元汇率中间价多次上调，同时创下2年多新高。这对于想要在日本置业、投资房产的人士来说就是好时机的到来。

从最近趋势来看，日元的确处于地位区，反弹乏力。这对海外资产配置者来说是个好消息，简单的说我们兜里的人民币更值钱了，可以用更少的人民币兑换日元（趁低买入），少花一部分钱来买到心仪的日本房产。

例如，去年这时候花1个亿日元在日本买房需要660万人民币，现在买的话600万就可以买下来，等于说房价打了9折，当然人民币兑日元汇率不会一直上升，也有下调的时候，这个时候再去抛售的话，这个部分就是净赚的。

先祝贺一下预备购房者啦，此次日元汇率大跌对于想在日本投资房产的投资人来说，无疑是一个非常大的利好时机！可以用较少的钱抄底购买心仪房产，不但可以赚到房产增值的钱，等到日元汇率上升，购房者还可以靠日元兑换人民币汇率变化再赚一大笔，所以在此时成功入手日本房产的投资者真是做梦都能笑醒。

投资日本的好时机已至

一直以来，日本是许多投资海外不动产的热门之选，但因疫情影响，不少人预期本应该在2020年举行奥运会及等待大阪世博会的日本，会受到严重影响，重创房市。

不过，日本的房价不但没有因为疫情而下跌，反而逆流而上！

根据日本不动产经济研究所2月24日的报告显示，2020年日本新建公寓平均售价较往年上涨了3.8%，达到4971万日元，连续4年创新高。

就连不少大型投资机构也颇为看好日本市场的投资潜力，纷纷入场。

近日，美国黑石集团以约1100亿日元的价格收购了日本的办公楼和商业设施，所有这些物业都位于东京和大阪等大城市。至此，黑石集团2020在日本房地产上的投资总额估计约为6000亿日元（约合58亿美元）。

有分析认为，黑石之所以选择投资日本的房地产，不仅由于日本良好的贷款条件、稳定的经济和庞大的市场，更是因为日元出色的避险功能。

投资日本房产有何优势？

日本经济长期稳定，与国际接轨的金融体系和开放的投资环境，使其在疫情之下依然被国际投资者看好。

另一方面，日本核心房产兼备成熟的市场与稳定的流动性，并拥有现金流充裕的租户。因此在投资转向安全资产以规避风险的大背景下，日本房产成为了投资者的必选之地。

· 房价稳定升值

日本老龄化导致大量的人口涌入东京、大阪等大城市，随着人口净流入，2010年到2019年，东京房价累计涨幅高达47%。即将到来的奥运会也必将把日本房产再度推高。另一方面，与中国国情不同，日本年轻大多选择租房，从而提高了房子的使用度，较好地抵御通胀风险。

· 投资门槛低，租金收益可观，回报率稳定

相比于国内北上广至少6w/平方米的房价，日本首都——东京23区的二手公寓2月每平米成交单价为85.3万日元，折合人民币大约5万元每平米。除去国内算入总价的公摊面积，每平米不到4万元。

用相同的资金在北京五环内买一间厕所，难道没有在东京23区投资一套净收益6%的公寓香吗？同时，日本在售房均为精装，配套齐全，这也省去了不少额外装修的费用。

日本一线城市相对于北上广及全球一线城市房价较低，但又属于绝对发达城市，结合高端住宅租金收入的水平来看，东京、大阪的性价比更具备竞争力。如上海、北京、台北房价跟东京相仿，但其租金水平远低于东京。大阪的房价低于首尔，但租金水平大幅高于首尔，日本的房价与租金收益比在全球范围内回报较高。

这是全世界房产投资回报率最高的城市排名，日本的大阪、名古屋和东京赫然在列。

有人说，既然美国达拉斯回报率排名第一，那还选日本大阪干嘛？但是如果考虑到投资的稳定性呢?从投资的稳定性上来说，日本房产是绝对要比欧美国家更有优势的。

与国内房价对比同样具有显著优势。以日本东京的房产为例，一套2000万日元左右的房产，年利润可达6%～15%。而国内一线城市的房产年利润平均仅2%左右，再除去各种附加费用后，利润微乎其微。

· 对外国投资者没有限制

日本对海外购房者实行宽松政策，外国人跟日本本土购房者一样，不限身份、不限购、拥有房产土地所有权，使用自由度高且能代代相传。而且在政策上完善房贷减税制度和提高非课税额度，降低国外购房者门槛，推动房地产市场发展。

· 土地制度吸引人

众所周知，国内的房屋的产权有70年，50年，40年等。但在日本土地是私有制的，购置的房产和土地是享有永久所有权。永久产权的房产可以自由使用以及世代传承。

· 住宅租赁合法化

在2018年6月，日本实施了“住宅B&B商法”，将禁止在普通住宅区开放寄宿家庭的条件取消了，也就是说日本是允许住宅租赁的。随着寄宿家庭的放松也增加了投资收益，并迅速带来了投资浪潮。

· 东京奥运会照常举行

因疫情持续推迟的东京奥运会在2月19日终于宣布将照常举行。这将对日本房产带来新一轮的攀升。

此外，随着奥运会的举办，政府将在东京为代表的许多竞争地区进行翻新和重建。例如中央区，港区，新宿区，涩谷区，文京区，千代田区，江东区，品川区。

换句话说，市中心地区的土地价格将继续上涨。日本房地产市场的活跃也将促使日本租金开始上涨。激发更多的投资热情。

· 日元的避险属性强

作为世界三大避险货币之一，日元在此次疫情之下表现出了超强的避险属性。一般而言，每逢全球贸易紧张和经济不确定的时候，避险货币便会上涨。

日元是世界自由流通货币，购置日本房地产等于购置日元资产，也是资产避险的一种方式，此外日本已连续20多年坐稳全球最大净债权国的位置，对外净资产余额远超大部分发达国家。

所以，日本房产投资也已经成为了投资人海外资产配置的主流之一，大阪作为日本第二大城市、重要经济中心以及闻名世界的国际大都市，基础设施完善，教育实力雄厚，人文环境优美。再加上2025年世博会的举办以及大阪赌城的建成，相信大阪势必将吸引大量旅客，预计届时日本的民宿、租房市场又将会是一波投资热潮。

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