近期，移民帮做了一场微信直播讲座《脱欧后英国房产受追捧，伦敦核心区房产项目精选》，寰投移民帮英国房产专家黄鹏Lio先生为大家全面解析了脱欧对英国房地产市场以及对英国民众带来的影响，同时还为大家推荐了两个伦敦核心区域值得投资的精品房产项目，还介绍了在英国的购房流程、相关税费及收益计算等干货内容。

上篇文章推荐了伦敦核心区域的精选项目White City Living（相关文章），非常适合想做资产配置、做保值的客户入手。下面为讲座里推荐的第二个项目Royal Wharf 皇家码头，赶紧跟小帮一起来看看吧！

 伦敦核心区精选项目推荐：Royal Wharf 皇家码头 

这个项目作为纯投资来说性价比是非常高的，收益率可达5.52%，并且可以贷款50%，首付18,738英磅起，比较适用于预算不是很高，第一次投资英国，追求性价比的客户。

整个项目是坐落于泰晤士河边叫Royal Wharf 皇家码头，这也是在伦敦东区一个比较好的地块了，同时也连接两大金融城，第二金融城跟第三金融城，以及它也有新建的轨道交通，能带动很大一波红利，该项目最近正在开盘。

该项目的开发商不是伯克利，是当地另外一家非常知名的开发商Ballymore。虽然没有伯克利名气大，但也屡获殊荣，并且在当地开发了非常多的网红项目。

比如左边的City Island，它是在伦敦北边小岛上，建了一个很大的社区，并且在第二金融城金丝雀码头，也建立了一栋高楼。以及右下方的项目Embassy Garden，它带有空中镂空泳池，该项目是在新的美食馆旁边，这也是整个欧洲唯一一个带空中泳池的住宅项目。

Royal Wharf 皇家码头项目位于伦敦东边东三区，属于伦敦中环的位置，是中环靠近内环的一个地段。整个项目完全坐落于在泰晤士河旁边的，规划一共占地41英亩，一共建造超过3300套住宅，在伦敦已经算非常大的社区了。

因为已经开发了有一段时间，所以整个社区配套已经非常完善了，包括幼儿园、餐厅、零售商店、超市都有。这次开盘楼叫John Cabot，图中用最大的红框标出来的楼，剩下的两个红框也是之前的几期，大家也可以挑选，最底下的Marco Polo 是离泰晤士河最近的一栋楼了。

该项目周边交通也是第一大优势，项目门口即整个社区右上方门口就是空城地铁站，新开盘的楼距离门口就两分钟的步行距离，过马路就可以到。另外两个站点分别是北面的West Silvertown以及Custom house，步行时间分别是4分钟跟10分钟。custom house也是当地非常知名的地铁站，因为那边有国际会展中心。之后在明年的秋季，伦敦全新的Crossrail也经过这个站点，这就是刚说有新建的轨交，也会给整个项目带来很大的一波红利。

很多人想问什么是CrossRail ，我们把它称之为伊丽莎白女王线，也可以叫它城际铁路了。这个铁路东西向是第一段，第二段是南北向的，会在2030年之后开通，第一段是预计在明年秋季通车。

通车之后，它将会缩短伦敦东西向的交通一半的通行时间，增加伦敦铁路通道近10%的一个载客能力。在通车之后，同时预计它会给伦敦带来近420亿英镑的收益。

Crossrail第一段路线建成之后，从Custom house这站开始，10分钟就可以到达伦敦市中心的第一金融城板块，bank板块附近。目前你坐DL2过去需要24分钟，建成之后它缩短了14分钟的一个通行时间，17分钟可以从custom house到邦德街，目前从这边坐地铁过去需要41分钟时间,目前需要花70分钟到希斯罗机场，建成之后只需要花45分钟了。

我们都知道轨道交通是可以给附近房产带来有三波红利的，分别是在规划，在建与竣工的时候，如果购买这边项目之后，就可以享受到竣工之后带来最大的一波红利，同时也会给该区域带来非常稳定的租客群体。

地图上项目的位置，在它图中标红的RW logo的地方，项目的左边和对面是著名的格林威治区域，里面有O2场馆，是非常大的一个商业综合体。再往左边走是金丝雀码头，那边是伦敦第二金融城。

下面北边是奥体板块，那边有整个东伦敦最大的商业中心，整个项目都是相邻着ABP亚洲商务港，也是伦敦的第三金融城。

亚洲商务港可能很多人不知道，它是伦敦政府耗资260亿英镑塑造的整个东伦敦一个核心区域。在建成之后，伦敦总人口将预计增加13%，也就是近100多万人口，将对整个区域住宅市场带来非常大的红利。

第三金融城我们称之为ABP亚洲商务港，作为整个东部的核心，其代表区域之一是Slivertown银座码头，在项目北边。整个银座码头占地62英亩，之后会在码头中心建成一个叫千禧的办公广场，其中包括餐饮、酒店、金融、商业街配套应有尽有的，也会预计带来近50亿英镑的产值。

在第三金融城，除了银座码头，就是ABP亚洲商务港了，它位于整个项目东边隔壁。耗资近17亿英镑，打造占地有74英亩的综合开发亚洲商业中心，其中包括约23英亩的住宅和4英亩的零售空间，可以说是非常大了。

在剩下的面积里面，35英亩是由ABP中国总部基地开发的，由中信银行、招商银行以及民生银行为代表。整个商务港里面近14英亩的办公空间，在去年已经完工了开始陆续入住了。

整个项目也配套有五星级的配套设施的，其中有业主会议室、游泳池、健身房，24小时的礼宾前台、安保以及业主社区也都会有。

该项目每栋楼旁边都会有绿化或小公园，或者有草坪、绿植，平时一些住户，在夏天的时候都可以在室外进行休息、野餐。几乎每个户型都会配有阳台，这样可以增加整个项目舒适度，不管在室外还是室内，都可以看到泰晤士河景观。

整个项目配套设施，泳池已经投入使用了，泳池旁边是健身房，这些都是业主免费使用的。还会配备有业主俱乐部，可以供业主在平时和朋友在这边喝酒或是聊天。

项目内部装修和设计分别是L型的开放厨房，旁边配有餐桌，客厅也配有木地板、落地窗还有阳台，软装都是没有的。

卧室配有地毯，床、床头柜包括梳妆台都是要自己去买的，窗帘也是没有的，但配备有墙暖。整个洗手间的设计也是分淋浴跟浴缸两种，但设计可能比之前White City  Living更普通一点，也会有很多色调可选择的。

该项目目前已经有开一些配套设施，比如Sainsbury's Local超市，超市大概500平，基本上会提供日常生活所需要的所有用品。

还有在小区内部的租赁公司JOHNESCO。其实英国当地的租赁市场是非常强劲的，每个大型项目里面都会配一些租赁公司的办公室，很多租客可以在这边看房、登记，这样会保证您的房子交房之后很快就可以租掉。

还能看到旁边也有一些零售业，咖啡厅是即将开业的，该项目在临近交房的时候，这些配套基本上都已经全部开业了。还有NHS英国国家医疗服务中心，该中心也会在交房时候开业，会带来很大便利，平时一些生病感冒都可以直接去这边看了，所以这个配套是非常完善的。

除此之外，整个项目还会配有幼儿园，一些小商店，整个项目规划已经非常成熟，目前已经接近完工状态。可以不用担心整个项目的环境，可以直接拎包入住。

介绍一下三个主流户型，以及购房流程和相关费用。

一居室的户型比较方正，该户型利用率很高，可以把客厅隔成第二个房间，把一居室变成两居室去租，收益会更高一点。整个一居室的户型，套内是51.8平，再加上11平米的平台，因为在一楼，会附赠平台，一共是62.8平米。在国内相当于83平米。

二居室户型也比较方正，阳台也比较大有9.5平米，面积是75.1平米，加一起一共有84.6平米，在国内也相当于在112平米。

三居室是一个非常适合自住三室两厅两卫的户型，户型面积是100.3平米，加上平台9.5平米，一共是近110平米，相当于国内146平米。

所有户型都配有落地窗加阳台，采光性非常好，可以不用担心朝向。因为英国不讲朝向，只要选择喜欢的户型就可以。

该项目因为即将交房了，所以他们对于首要求最多就10%，定金是2000英镑，是暂时扣除的，在21天之内，支付5%就可以了，交完合同。过6个月再支付第二笔5%，剩下90%的房款在交房的时候付就可以。

该项目也是可以贷款的，会赠送NHBC10年的外墙保，产权999年，物业费大概在3.82磅每平方英尺每年，拿一居室为例，物业费不到2500英镑。

地租方面，开间studio是360英镑一年，一居室是480英镑一年，两居室是600英镑。三居室是720英镑一年。

以刚才推荐一居室为例，看一下付款节点是什么样子。首先一居室价格是414,750英镑，人民在374万元。

比如2月21日支付2000英镑定金，再过一个月3月21日之前，支付5%的房价减去定金，就是18,738英磅，人民币在17万是非常便宜的。过半年后的9月21日，需支付20,738英镑，人民币19万元。在今年年末交房的时候，要支付90%的尾款。购买这套房产，按房价50%贷款计算需要支付总房款一半，人民币是187万。

在看一下一次性成本有哪些，首先是印花税，根据房价印花税大概在10,738英镑，在交房时候支付，杂费一样大概在1500英镑，律师费因为房价便宜了，所以律师费比较便宜一点，大概在3000英磅。

作为投资来看，每年还是有四项持有成本的。第一个是地租，一居室地租是350英镑一年，物业费是558平方英尺乘以3.82，最后算出来是2132英镑一年。租赁中介费是2376英镑一年，租金大概是1150英镑一个月。贷款所还利息是根据贷50%，利率是1.69%，算下来是每年3505英镑。总的毛租金是19,800英镑，减去这四个成本，算下来的净收益是11,437英镑。再除以50%的房价，这套房子的收益率是超过5%，是5.52%。

就投资来说，这个项目的性价比是比White City  Living要高一点的。White City  Living地段非常好，在富人区，旁边有顶级的大学，中小学，还有顶级的商业配套。那个项目是非常适合有客户想做资产配置、做保值，不追求回报率。

Royal Wharf 皇家码头项目比较适用于预算不是很高，第一次投资英国，追求性价比的客户。5.52%的收益在当地算是非常高的一个收益率了，伦敦基本上都是在4%~4.5%。希望各位可以认真考虑各自的需求，选择最喜欢的项目。

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