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直播笔记|成功脱欧对英国房产市场影响,伦敦核心区房产项目精选

直播笔记|成功脱欧对英国房产市场影响,伦敦核心区房产项目精选
英国 英国海外置业
2020-03-06 20:00

近期,移民帮做了一场微信直播讲座《脱欧后英国房产受追捧,伦敦核心区房产项目精选》,寰投移民帮英国房产专家黄鹏Lio先生为大家全面解析了脱欧对英国房地产市场以及对英国民众带来的影响,同时还为大家推荐了两个伦敦核心区域值得投资的精品房产项目,还介绍了在英国的购房流程、相关税费及收益计算等干货内容。


 脱欧对英国房产市场及英国普通民众生活的影响 


英国在今年1月31日已经脱欧了,脱欧之后其实最大影响是:


第一点英镑从八点几回到九点几,第二点是脱欧更加带动了英国跟其他国家的合作模式,对英国整个金融体系、贸易体系都将会有很大的改变,英美关系一直都比较好,英国之前跟韩国又签了一个自由贸易协议,英国跟中国一直贸易往来也比较友好。



另外最大的变动是在今年3月11日,英国春季财政预算将会出炉。有消息称在新的财政预算中,英国政府拟定在3月11日增加海外买家的印花税,增加税率其实也是对整个房产市场的一个映射,过去10年以来,整个英国房地产市场受到全球投资客的欢迎。这种情况下不仅没有解决住房危机,反而是给整个英国的房屋建造带来更大压力了。


其实对英国民众来说,脱欧并没有太大的影响,英国只是脱离了欧盟,他并没有脱离欧洲。所以在脱欧当天,很多当地民众在大笨钟旁边、白金汉宫旁边有很大的一个集会和游行,第一是为了庆祝告别欧盟,第二是去迎接全新的政策。


脱欧比较大影响是对整个英国金融业和贸易行业,教育和商业并没有很严重的影响,因为他并没有改变英国对其他国家政策。



据英国当地媒体报道,英国政府准备向非英居民征收3%的买家印花税,这个其实不必过多紧张,因为这只是一个提议,只出现在了财政法案里面,并没有通过议会的决策,而且这个情况还是可以有效避免的。


首先第一点,只要在3月11日之前付完所有的房款,合同全部签署完成,包括产权交易完成,这个就不会受到影响。


第二点,在3月11日之前完成交换合同,付完第一笔首付,这个税基本上是不会影响到我们。


 伦敦核心区精选项目推荐:White City  Living 


第一个项目叫White City Living,该项目地理位置十分优越,位于伦敦西边的富人区,并且周边配套及规划非常有优势,商业配套齐全,交通便利,20分钟之内抵达伦敦市中心的任何区域,项目旁边有知名大学,中小学,首付75,500英镑起,整体收益率4.19%,可以贷款50%,非常适合想做资产配置、做保值的客户入手。



在详细讲解项目之前,先介绍一下开发商伯克利,它是英国本地目前比较好的上市开发商。在过去的几十年中,不仅获得了无数奖项,也拥有庞大的现金流,他们全部都用自己的现金建房子,在银行没有贷款,同时他们也是当地开发商里唯一获得过并且获得过两次英国女王大奖的开发商。



首先看一下项目在伦敦的位置,从地图上能明显看到项目位于西伦敦西二区。跟上海对比它相当于在内环接近中环的地段,整个项目距离海德公园只有2.5公里,步行时间应该是在35分钟左右。



项目的本身处于汉姆史密斯和富勒姆区,南面是著名的肯辛顿和切尔西区,东面隔壁就是诺丁山富人区,可以说整个项目位置是非常棒的,位于整个欧洲高净值人群的聚集地。


先从宏观来看一下整个项目情况,先介绍行政区,它属于哈默斯密斯和富勒姆区,这个区是伦敦的富人区之一,比它更好的区域就是南边的切尔西区和肯辛顿。该行政区总面积是16.4平方公里,人口总共有18.5万。在这个区人口密度是上海的4倍左右,在这个区域里面95%都是当地的白人。


整个区域拥有4条地铁线路,有17个地铁站点以及若干条巴士线路。这个区域还拥有伦敦最出名的维多利亚和帕丁顿火车站,同时拥有帝国理工两个校区,以及私校圣保罗公学。


既然是富人区,看下在过去20年中房价变化,从zoopla上调取的一些数据,可以看到这个区域在过去的20年中,房价总共增长了2.35倍,虽然说比不上中国的房价变化,但在当地绝对超过了伦敦平均的房价升值水平的,因为伦敦平均升值大概每年只有7%左右。所以说这就是投资这个项目的第一大优势,它的房价增值超过伦敦平均水平。


这个项目第二个优势,也是最大优势在于交通配套。该项目相邻两个地铁站,步行仅2分钟就可以到,分别是Wood Lake和White City。这两个叠加上一共有三条线路,分别是Central Line 、Circle Line 以及Hammersmith &City Line  ,这三条线路可以带来什么效应呢?



在这边居住的人可以在20分钟之内抵达伦敦市中心的任何区域,比如说地铁40分钟可以到holland park荷兰公园,8分钟可以到帕丁顿车站,12分钟可以到邦德街,以及14分钟可以到牛津街和市政街等等这些知名的地点。


这个项目的第三个优势,是学区的优势,是不折不扣的学区房。


虽然公立学校对海外投资者并没有很大优势,英国当地政策是叫租售同权的。只要是英国人租在这个区域,他不用买这里房子,他的孩子也可以就读周边评分比较高的公立学校。


先来看一下项目周边的小学还有中学,从小学上能看到,基本上很多评分都是 Outstanding Good ,这也代表了在英国公立评分里面最高的排名。



中学也一样,基本上也都是 Outstanding Good,这代表这个区域周边的学校拥有非常不错的教育质量以及升学率。所以说每年有很多英国家庭及个人来这边租房子,让他们的孩子在这边读书,这也将会是这个项目之后的主要居住人群之一。



这个项目第四大优势就是周边配套和发展了,英国政府在该项目周边区域一共投资了80亿英镑,想把这个区域变成伦敦西边的核心,先看一下项目的南侧,马路对面就是欧洲最大的购物中心Westfield叫西田购物中心,2008年开始第一期营业,2019年的4月份第二期开始营业了,整个第二期的占地几乎是第一期两倍。同时也给这个区域增加了近4000的一个人口净流入。



项目的西面是BBC旧址,目前已被改造成了全新的商业综合体,包含了办公楼、酒店、餐饮、商场以及小数量的住宅,这也给这个区域带来近3000人的一个人口净流入。


北边是整个项目最重点的规划,是帝国理工大学的新校区一期和二期,一期已经在去年建成了,二期将在今年年末建成。这边校区主要会容纳本科大三以及研究生和博士生在这边学习,还有很多实验室在这边,预计会新增一共2500名师生,而整个新校区的所提供的学生公寓只有190套。所以帝国理工的学生,硕士生和博士生以及周边工作白领,也将会成为这个项目未来主要的住客群体之一了。


整个项目占地11英亩,其中5英亩都是绿化面积,一共会建造大概1584套住宅,分为五期去建。开发商要求这个项目绿化面积里面所有的绿植,都必须来源于欧洲各地,是为了保证整个项目的绿化是四季如春的。



现在是第三期全新开盘,就是图中标红的空旷区域,一共目前是538套,目前只开出了左边的这栋楼,有一点像子弹这个楼。


这个楼最高是35层,拥有一居、两居和三居,三类户型,产权是999年。整个社区每栋楼的一楼都会配备着商业或者零售,这一期主要是以共享空间为主,其中会有业主的会议室,业主休息区以及室内和室外的咖啡厅。这些配套会给业主和租客住客带来一种宾至如归的感觉。



关于整个项目的效果图,先看一下这个楼入户大堂?是两层挑高的,并且是全独立窗的设计。


大堂是24小时礼宾服务,同时配有24小时物业和安保。在大堂的后面是业主的休息区了,如果有朋友来拜访,您不想把他带到家里去的话,就可以在这边聊天、喝酒、喝茶都可以。


这个项目还配有私人电影院,电影院是业主免费使用的。可以提前预约和朋友一起分享喜欢的电影。接下来这个项目亮点是游泳池,在英国游泳池基本上都是在地下一层,这个项目把游泳池放在一楼,是20×25米非常大的泳池,游泳池也是免费使用的。



除此之外,整个项目还配备了业主专用餐厅,如果有朋友来不想在家里面做饭,可以免费预约使用这个餐厅的场地,会有专门厨师去为您服务。


整个项目的室内的装修风格及设计是什么样的呢?


先看一下客厅的设计图,基本上都会以这样标准去建,会配备有落地窗,木地板,窗帘是没有的。还可以看到有一张客厅跟厨房在一起的图片,这个是两居室标准的装修风格,细化一下厨房,厨房是配有全电器的,比如烤箱、微波炉、洗碗机都会有,所以说整个项目的标准就是厨卫都是配备好的,只是说需要买一些软装。


接下来看一下这个项目的卧室。英国的房产项目基本上卧室都配有全地毯,床是要自己买的,墙纸也是需要自己去贴的。基本上就是简单的精装交房。



洗手间是有浴缸和淋浴两个样版,都放出来了,这两个是完全配好的。如果您是买的一居室,配有的是浴缸,如果说是两居室,配有浴缸再加上淋浴,洗手间跟厨房,到时候交房的时候都会有三种色调去选择。


大家一定比较关心项目目前进度,这是项目的几张实景图,这几栋楼是在2017年下旬发出的第一期,目前已经陆续全部交房了。



很多人会问,第一期建好之后,是否感觉自己会住在工地里面呢?其实并不是这样,在第一期建成的时候,所有的绿化,中央广场及南广场都会建好。


接下来给各位推荐一下这个项目三种主流户型,还有购房流程以及一些相关的成本。



首先看一下一居室,是非常方正的户型,整个这个户型的套内面积是51.2平米,还加赠5平米的阳台。如果加在一起的话就是在55平米左右,相当于国内70~75平米。


接着看一下两居室户型,这个户型也非常方正,总面积是78.1平米加上7.4平米阳台,阳台都是赠送的。这个面积加在一起的话,相当于国内110平米。



最后看一下典藏型的两居室,这个两居室在国内并不常见,是一个弧形的两居室,被称之为是典藏型的两居室,因为会赠送非常大的一个阳台,在英国也是非常稀缺的户型。


整个阳台可以自由出入,这个户型面积是套内87.8平米,阳台是31.7平米,这相当于在国内是140~150平米。


如果想购买该套房产,首先需要交定金500英镑,通过visa或者master信用卡去支付,其实是支付英镑的,这样在首付中可以扣掉。在支付定金之后的21天之内,需要支付总房价10%的首付,减去这个定金,并且交完合同。在交完第一笔10%之后,过12个月支付第二笔10%,剩下80%都在交房的时候再去支付的。


首先这个项目是可以贷款,也会赠送NHBC10年的质量保证,就是外墙保险,产权是999年,物业费是6磅每平方英尺每年,注意一下平方英尺是一个单位,一平米大概是10.75平方英尺这样一个换算。


英国房产每年主要的持有成本,首先是物业费,第二个就是地租。关于地租,开间是400英磅一年,一居室是500英磅一年,两居室是750英镑一年,三居室是900英镑一年,顶层公寓是1000英镑一年。拿一套一居室为例,物业费基本上是每年3500~4000英镑,地租会大概在500英磅左右,所以每年持有成本是两个月的房租。


同样以刚刚推荐过的一居室为例,这套房子价格是在805,000英镑,人民币在750万人民币左右,比如在2月21日支付5000英镑的定金。那么在3月21日之前需要支付的是10%的首付,就是80,500英镑减去5000定金,也就是75,500英镑。


过一年在2021年的3月21日支付第二笔10%,80500英镑。之后在2023年第一季度交房的时候,再支付80%的尾款,其中是30%的尾款加50%的贷款。


如果说按照50%贷款来算,要贷的金额就是402,500英镑,人民币是363万左右。也就是说所需要支付的房款也就是50%的房价,是363万人民币左右。


除此之外,看一下还有其他哪些一次性费用?


首先是印花税,根据房价计算,印花税首套应该是30250磅,这个在交房的时候才支付。


第二个就是杂费,包括土地勘测费、合同登记费、新房注册费等等,一共在一起从购买到交房是1500英镑左右。


接下来就律师费了,律师费是要在第一笔首付,比如今年3月21日需要跟第一笔首付一起支付的,大概在4000英磅左右,这些是一次性成本。


以投资来算,在持有房产期间每年需要支出哪些费用?


第一是地租,500英镑一年。第二个是物业费,以刚刚那一套的面积来算,是3306英镑一年。还要去支付的是租赁中介费,这个房子是由租赁公司帮您全权托管的,他会收您一年房租的10%,加VAT的中介费,这个是3744英镑一年。再看一下贷款402500英镑,按照这个利率1.69%贷20年,还利息是6802英镑一年。


最后看一下每年的租金收入,以目前实际租金来看,是2600英镑一个月,一年就是31200英镑,一年的租金毛收入减去4个起付成本,可以算出净收益是16848英镑。净收益之后,在除以总体的一半的房价,整体的收益率在4.19%。


各位可能还想知道这个项目的价格大概是多少?以刚才我推荐的户型为例,一居室价格是在80万英镑起的,人民币就是720万元起。每个楼层是不一样的,因为英国楼层越高价格会越贵,贵的标准是不一样的,可能高一层贵5000英镑,有可能高一层贵1万英镑。


刚才比较方便的两居室价格是在115万英镑起,人民币在1050万元起的。典藏型的两居室,由于是景观房所以价格比较贵,价格是130万英镑起,而人民币大概是1200万元,当然还有三居室,以及顶楼的大平层,就是顶层公寓,价格咱们就另说了,是比较贵的。


第二篇文章将为大家推荐位于伦敦东边的一个项目Royal Wharf 皇家码头,该项目的投资收益是5.5%,比较适合预算不是很高,第一次投资英国,追求性价比的客户,感兴趣的朋友一定要关注移民帮的推送哦!


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