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持续低利率，将怎样影响我们的钱包？

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2020-12-12 20:00

2020年，一个不寻常的年份，疫情导致全球经济低迷，美国大选的不确定性又给经济走势蒙上了厚厚的阴影。

在隔岸关注特朗普和拜登谜一样的选票结果时，我们还应该关注一下自2020年开始全球央行启动的降息潮，低利率政策再次向金融市场传导。债券利率大幅走低，负利率债券规模快速增加，存贷款利率也受到低利率政策冲击。

数据统计，截至2020年6月末，美国、德国、英国和日本10年期国债收益率为0.66%、-0.5%、0.21%和0.04%，分别较2007年末下降约340个、500个、430个和150个基点。虽然10月开始美国10年期国债收益率上涨到0.91%左右；但是整体低利率的环境或将持续很久。

今天从低利率出发，单独提取这一元素和大家分享。希望能用更多通俗的金融知识和投资人分享投资中的基础知识，同时共同探讨在经济低迷时，什么投资更符合我们的需求。

图1：利率和资产价格

在金融领域里，利率与资产价格互为制约，当利率下降时，市场的反应就是资产价格的上涨，这其中最敏感的就是债券和股票市场。可以简单理解为：降息之后，存在银行的钱利息少了，大家更愿意把钱拿出来消费和投资，消费刺激经济流通的同时也促进了CPI的上涨，可选的投资类别里，目前最稳健的产品众所周知，当属房地产行业。

以葡萄牙为例，次贷/欧债危机之后，欧洲央行实行低利率政策，一年期存款利率从2%,一路下跌到目前0.2%，十年期国债的收益率低至0.148%。从欧债危机开始，抵押贷款利率基本稳定在1-1.5%之间，2020年3月抵达10年来的最低点1.04%，这持续的低利率，一步步刺激了房地产价格的不断攀升。

图2：基础利率水平

图3：抵押贷款利率

低利率环境也催生了各类资产价格的上涨，包括材料、人工和房价。据统计，从2018年到2020年，葡萄牙新房建筑人工成本每年增加4-6%，材料成本每年增加1-2%，综合成本每年增加2-4%。举个例子，假设2015年新房建筑成本指数为100，到2020年8月，已然增长到110.8！

图4：新房建筑成本指数

图5：新房建筑成本指数y2y

显然，随着建筑成本的持续上涨，作为重要的终端资产，房地产市场一片繁荣，多年来当地房价一直保持着很高的增幅水平。从2016年开始，葡萄牙的房价增长每年不低于6%！增幅位居欧洲前5！

受当下疫情影响，欧洲的低利率状况还将持续，欧盟甚至投放7,500亿欧元用于抗疫；所以，欧洲各项资产价格将很可能继续保持增长，房地产需求以及房价的上涨或将继续。这一点，我们从葡萄牙的房产交易数据中也可以验证，2020年第二季度，葡萄牙房产成交总量33,398套，其中二手房28,172套，新房5,226套，成交总金额51.4亿欧元，其中二手房40.9亿欧元，新房10.5亿欧元。

图6：房屋价格指数y2y

图7：2019/2020二季度市场交易量

大量资本涌入葡萄牙，投资者急搭旧政末班车“跑步入场”

近年来，很多中国投资者都在海外进行了多元化投资，以优化自身的资产配置，其中，升值潜力出众、可自住可出租的海外房产，备受青睐。数据显示，即使在疫情之下，中国投资者海外置业的步伐也没有丝毫减慢：今年1月至9月，中国投资者购买的海外房产达217亿美元，占全球房地产投资总额的5%，甚至高于2019年4%的占比。

然而，今年的疫情，让他们在海外置业目的地的选择上和往年略有不同。美国、澳大利亚和英国等传统房产市场的热度有所下降，而葡萄牙、西班牙等提供“黄金居留签证”的国家正在受到中国投资者的热烈追捧。

根据2020年葡萄牙国家预算法，黄金居留政策将于今年12月份在里斯本、波尔图等大都市区中止。也就是说从2021年开始，如果想通过买房投资移民的渠道移民葡萄牙，不能再投资里斯本和波尔图房产了，只能投资内陆欠发达地区和马德拉、亚速尔两个海岛。

葡萄牙政府对国家预算案进行了阐述，黄金居留原定的终止并没有得到豁免。理由是投资移民对国家经济的提升作用并不明显，而且在新冠大流行期间即使投资移民减少，里斯本等城市房价依然走高。

数据显示，葡萄牙已成为中国投资者不折不扣的首选投资目的地之一，今年前9个月，葡萄牙的询价飙升176%。特别是在葡萄牙政府宣布年底前取消里斯本和波尔图的“黄金签证”政策之后，更多来自内地的资金正在涌入这两座城市。

知名国际置业机构Maia International Properties的董事Luiz Felipe Maia表示，这一决定引发了“中国买家对紧急置业的需求浪潮”。他补充说，这两个城市房产的投资潜力在葡萄牙各城市中名列前茅，从房产升值和出租收益来看，都更有投资价值，如今它们即将被排除在“黄金”签证之外，这增加了那些先前因为疫情而推迟购买的投资者的紧迫性。因此，最近的中国买家考虑期更短，购买速度更快，可以说是“跑步入场”。

Maia表示，仅第二季度，中国投资者就在里斯本住宅市场上花费了3700万欧元（约合2.89亿人民币），这是他们2019年全年支出的两倍。从这一数据，不难看出中国投资者对里斯本的偏爱。

无惧疫情，葡萄牙房价和房租双双走高，都显示出葡萄牙房地产惊人的投资潜力，投资房产拿葡萄牙黄金签证，性价比着实高！子女教育、全球畅行、海外置业，葡萄牙购房移民一站式搞定！当下，葡萄牙身份升级、房市蓬勃、环境稳定，正是投资的良机！