我们都知道日本在20世纪90年代曾经发生过金融危机，1988年的时候，日本的房价是非常贵的，然而金融危机以后，日本房价被抹去了70%；1998年又爆发了以香港为首的亚洲金融危机；2008年又发生了希腊为首的欧洲金融危机......

基本上每隔10年就会爆发一次全球性的系统性地风险，如何规避这种全球性的金融风险，也是移民帮的很多高净值客户特别关心的话题。

其实日本在1988年的金融危机之后，很快就恢复过来，并且在最近的十几年，日币已经成为世界主要避险货币之一，每当有重大的国际风险发生，日币都是升值的。而且日本长期以稳定的经济、国际接轨的金融体系和开放的投资环境，吸引大量境外投资者前来投资。

所以，日本一直都是亚洲富人的避风港之一。

日本房地产公司Mori Nishimura曾评价日本：“在亚洲，很少有其他地方能像日本一样，允许外国人一样购买自由保有土地。”自由流转不动产，确实是一个成熟的财富避风港应有的条件。

  日本房产是优质的避险资产  

1.租金回报率高

自安倍经济学出台以来，房地产价格强劲加速。安倍经济学通过增加公共基础设施支出、日元贬值和日本央行（BOJ）积极的量化宽松政策刺激经济。2012年，随着货币政策的出台，房产交易量开始回升，2013年迅速上升。

2012年至2019年，东京现有公寓价格上涨了43.2%，而新公寓价格上涨了33%。

以日元计价的黄金价格

同时，日本的租金回报率一直都非常可观。

一般来说，5%以上的租金回报属于适合投资的楼市，上海和北京的房价非常高，但租金回报率却很低，而欧洲和日本的租金回报率都很不错，平均能达到5%，可以赶上通货膨胀率，而东京和大阪的租金回报率更高，有一些公寓楼可以达到7%，商铺可以达到7%以上！

2.疫情后日本房产强力复苏

今年以来，日本相对比较成功的控制了疫情，日本第二季度房地产市场再次活跃。

10月5日，《日本本经济新闻》发布了《1～6月不动产投资额，首都圈首次成为世界第一》为题的报道，其中指出，“日本国内的不动产受到海外投资家的广泛关注，正是因为新型病毒的影响，在欧美、中国等国的投资逐渐减少，1-6月份在东京的投资额竟然达到150亿美元（人民币约986亿元），超过伦敦、纽约成为世界首位。”

其次，2020年8月的不动产交易量，东京都首都圈成交公寓的数量同比增长了18.2％，是自1990年5月东日本不动产流通机构成立以来的历史最高数据。

与2019年相比，成交的每平方米的单价上升了1.8％，同比连续四个月上升；成交价格同上一年相比增加了5.3％，并连续3个月超过去年的同月。房屋面积同比增长3.4％。至于成交数量，首都圈二手公寓在8月成交数量是3,053件，比上年同期增长18.2％，是6个月来首次超过上年同月。

3.投资安全性高

一方面，上文中我们已经提到了，日元拥有较强的避险属性，风险时期还能坐享汇率带来的收益。

日本已连续超过20年坐稳全球最大净债权国的位置，对外净资产余额远超大部分发达国家。加上日本国内的低通胀、低利率环境，促使投资者前往海外寻求高息资产，而在风险爆发时，投资大量回撤又会推升日元的汇率。

另一方面，日本房地产行业法律及法规已经趋于稳定，政府职能轻，不干涉地产行业的商业行为，对外国人的购房约束少。

日本房产市场开放性强，购房政策宽松，无法律法规限制外国人在日本购房购地，我们国内的投资者在投资日本房产后也可以享受同日本人一样的房屋永久居住权和土地使用权。

4.访日游客逐年稳步递增，住宿需求非常大

近年来，日本旅游业发展势头迅猛，尤其入境游市场增速显著。2018年，入境日本的外国游客数量突破3000万，是2011年的5倍。与此同时，入境游消费突破了4.5万亿日元（人民币约2835亿元）。

一家专门从事日本入境调研的媒体JIMC公布的最新「中国游客访日意向」调查结果显示，在疫情过后，日本仍将是中国游客最愿意前往旅游的国家排名中的No.1。其中想去日本旅行的中国游客占整体的44%，是排在第二位、占比12%的泰国的3.6倍之多！

随着旅游业的发展，2020年东京奥运会的举办，世博会和大阪赌场等旅游产地的兴起，赴日本旅游的外国游客将逐年增加，全年无淡季也让酒店的承接力显得越发不足，很多投资人将目光转向了日本观光旅游类房产。

那么，日本观光型房产都有哪些选择？出租回报率高不高？在日本买房可以拿日本永驻身份，享受日本的医疗、教育等福利吗？我们将在下一篇推文中为大家详细介绍。

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