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英国房产投资问答:海外买家如何购买,怎样实现以房养学,收益最大化?

英国房产投资问答:海外买家如何购买,怎样实现以房养学,收益最大化?
英国 房产
2020-03-04 20:00

2月27日,移民帮线上直播讲座《脱欧后英国房产受追捧,伦敦核心区房产项目精选》如约而至,寰投移民帮英国房产专家黄鹏Lio先生为大家全面解析了脱欧对英国房地产市场以及对英国民众带来的影响,同时还为大家推荐了两个伦敦核心区域值得投资的精品房产项目,还介绍了在英国的购房流程、相关税费及收益计算等干货内容。



关注英国房产及海外投资置业的客户非常多,很多客户提出了一些大家普遍关心的问题,小帮汇总到这里,希望对没有来得及参加讲座的朋友有所帮助。


问:在英国购房物业费主要包含哪些服务项目?


一般来说英国购房物业费包含物业管理员工,办公区域及公共区域的水电维修和维护。绿化楼宇的保险以及物业配套设施的使用权等。


举个例子首先是有游泳池、健身房,好的房产项目还会有私人影院,以及餐厅等设施,所有项目都会有24小时礼宾和安保服务,另外还有些比较好的项目可能会配备红酒柜,红酒室还有斯诺克球室,室内高尔夫球室等设施,每个项目所配备的这个物业配套设施是不一样的。



问:买家需要到英国当地购房吗?具体的购房流程又是怎样的呢?


海外买家不一定需要去英国购房,可以在国内完成所有手续。伦敦的市场非常透明,在国内购买英国房产的价格和伦敦完全一样。



购房流程首先是在国内挑选出心仪的房产项目交付定金,交付定金之后,需要跟律师对接,房子的首付也需要打给律师,英国当地机构会来负责房屋贷款直到最后交房,买家的钱都是直接通过网上银行把这个房款打给律师的,所以中国买家是可以不用去到英国的,交房的时候你也可以委托租赁公司出一些建房检测报告,确保顺利拿到钥匙交付房屋。


所以购买英国房产整个流程,海外买家可以不用去到英国当地的。


问:除了专家推荐的这两个项目,想在五环内投资一个一居或两居的公寓大概首付需要多少钱?还有什么项目可以选择?


我们在伦敦五区之内是有挺多项目的,目前在售的超过五六十个左右,如果想在五环内投资一个一居或两居,以四环位置为例,每个区价格都是不一样的。


比如说北四区的一居室大概在30到40万英镑,西四区可能是在40万到40万英镑出头,我不建议投南四区,因为根本都没有交通,东四区基本上起价也是在3、40万英镑左右。


但是西边会比北边和东边更贵一点,两居室也是一样的,北边两居室是在50万英镑左右,西边的两居室可能就在五六十万英镑,东边也是在50万英镑左右。


可推荐项目也蛮多的,如果想投西边四五十万英镑左右的一居室,我建议考虑西三区的布兰特福德(The Brantford Project),我们在西四区绍索尔水岸(Southhall Waterside)那块儿会有个新项目出来。


还有我们在西南六区皇家行政区,金斯顿那一块儿有一些不错的项目,那个项目价格一直是也在40多万英镑。


如果想投北边,我们在北二北三区也有不错的项目,但北二区会比较贵。


至于北三北四区这里,我自己买了个项目还不错,一居室也就是在40万英镑出头一点点,东边区域,我今天给大家推荐的Royal Wharf 皇家码头项目就是在东边的,我们可以以这个项目为主去参考。



问:留学生可以贷款买房吗?


留学生是不能在英国贷款买房的,这个问题主要出在贷款上,学生没有超过18岁,他是没法买房的,如果超过18岁,他在护照上面会有学生签证字样,银行审核的时候需要看护照,带有学生签证的护照银行是审核不过的,另外贷款需要您出示在职证明工资流水以及购房款在海外银行的存款证明。在职证明和工资流水这一块,如果是留学生应该是无法出具,所以说这个是蛮难实现的。


一般来说,我个人建议是留学生可以带一个家长一起买房,学生及其家长名字都在那个房产证上,那由家长去贷款,最后也不会有遗产税的发生。


问:投资伦敦和投资日本房产,各有什么优缺点?


日本房产跟英国房产还是有差别的,首先跟英国对比,日本房产投资门槛比较低,价格也比较便宜,还有租赁租金收益可能会跟英国差不多,甚至有些地方会比英国高一点。


但跟英国相比,日本房产投资也有劣势,第一点是不能贷款,不能用杠杆去投资,第二点每年有房产税,第三点是日本的房子流动性比较差,没有英国那么好。


很多买家买日本房子之后,很少考虑去卖,基本上就是等着收租就行,但是英国房产的流动性就很好,以伦敦为例,伦敦房子的流动期大概在平均41天左右。


问:专家能否详细介绍一下以房养学,以房养房的概念,如何做到投资留学两不误,实现投资收益最大化?


以房养学概念主要分为以下几点。


首先我买了房子,是会有一定收益的。第二点在英国生活和读书,成本还是蛮高的,这个主要成本就是在房租上。


拿我个人为例,我2014年在伦敦读书的时候,租了一个13平公寓,那会儿租金一周300磅左右,我一个月要付掉1400英镑左右的房租,当时的汇率是1:10,所以需要一个月要支付一万四左右的人民币。


如果我买一套40万或者50万英镑的房子,能贷50%的贷款,那我每个月还的利息就只有400磅左右。我每个月还利息会大大少于我需要交的房租,这个就是以房养学。


第二点如果我的孩子不在伦敦,我在伦敦买了一套房子,投入成本是200多万,收益大概是每年8万或10万左右,这样算下来。那其实我们这个净收益,完全可以支付孩子在伦敦以外的国家或者城市当作生活费、学费、及房租的各项生活开销。


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