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直播笔记|脱欧了,还能去英国投资房产吗?

直播笔记|脱欧了,还能去英国投资房产吗?
英国 房产
2020-01-25 21:00

近期,移民帮线上直播讲座《脱欧了,还能去英国投资房产吗?》如期举行,寰投资本海外业务经理陈颖琦先生为大家全面解析了目前整个英国住宅市场,脱欧对英国房产市场的影响,为什么建议投资英国房产,投资英国房产为什么首选伦敦地区。


下面为讲座回顾第一篇,赶紧跟小帮一起来看看吧!


 英国伦敦整个住宅市场投资分析 


为什么要投资英国房产,以及为什么要投资伦敦房产?下面这张图就能很好地回答这个问题,该图是根据伦敦股票市场,以及英格兰银行各方面收回来的数据。到2017年的1月,我们可以看到伦敦房地产市场的投资收益是最高的。



其次是英国房产,如果你的投资目标确定在英国的情况下,在选择投资产品的时候,这张图就很好地说明,房产是投资英国最好的方式。和它对比的投资方式有股票,有金价,以及存款。 


接着我们再来看看,海外四个常见可做房产投资国家及城市的相关政策对比图,首先是左上方的澳洲悉尼,目前悉尼处于限贷和限售的政策,外籍人士很难贷款买房的,第二点是海外买家不能购买二手房,只能买新房,也就是说如果您目前是持有澳洲房产的话,是不能卖给海外人士的。这种情况在流动性方面就有一定的限制。



右上方是温哥华,代表的是加拿大,众所周知,从15年开始温哥华就加收了海外买家税。海外买家税是20%。意味着海外人士在温哥华购房,在基本房屋价格的基础上还要多交20%的钱。 


左下方是洛杉矶代表美国,目前在美购房,首先贷款第一点也是比较困难的。其次是每年持有成本比较高,会收1%到3%的房产税。如果能成功贷来款的话,贷款利率应该是在5.5%以上了。 


右下方就是伦敦,伦敦目前是首付比较低,贷款利率比较低,持有成本也很低。英国我用9个字总结一下,就是它不限售不限购,不限贷。


一、如何挑选高性价比的项目 


怎么挑选高性价比的项目,第一是要评估一个区域的人口及人口增长,第二还要评估这个区域的经济和就业形势,第三是房地产市场的供需关系,我觉得前三点是非常重要的,因为前两点是形成第三点的主要原因,当一个市场供大于求时,房子的空置率就会高,空置率高就会产生其他一些不利因素,那作为投资者来说最好不要投资,第四点是地段,周边的环境以及居住品质,这些都是根据项目自身去评估的。



我们就来说说英国伦敦的房产投资,伦敦的面积是上海的1/4,一共差不多是1584平方公里左右。再来看看上海和伦敦的长居人口数,上海的常住人口是2300万,伦敦目前有920万长居人口,也就是说伦敦人口差不多是上海的2/5左右,面积是上海的1/4,由此可见伦敦的人口密度比上海高不少。所以说伦敦人口密度,是比我们中国任何一个城市都要高的。

 


再往下看到的是伦敦的地铁图,伦敦区域跟北京差不多,它是分环的,它是从1环到9环,这张地图上所有黑色的标记,就是我们今年所有在售的项目。可以看到我们项目主要是分布在五区之内,所以我们认为,在伦敦的五环之内,作为投资还是比较有价值的,五环以外的话,投资的价值就会打折扣,所以不建议各位去投资。



我们给伦敦的定义,首先它是老牌资本主义国家,它有丰富的历史底蕴,同时它也具备百年的资本市场,它是目前欧洲的金融中心,也是全球第二大金融中心,伦敦排名在世界第二,第一是纽约,我们可以看到伦敦一些具体分值上,跟纽约几乎是持平的,他们的分差不会太大。



所以说具备这四点,让伦敦成了一个世界级的一线城市,而且它比上海定位还要再高一点,除此之外,伦敦也是具有顶级的教育资源,很多家长把孩子送到英国去主要是为了让孩子接受纯正英式教育,英国顶级低龄教育比较出名,之后我们推荐的部分项目就具有优质学区房特性,附近拥有世界知名学府。 英国有许多世界级的知名大学,其中最为著名的就是精英G5:剑桥、牛津、帝国理工、伦敦政经和UCL,其中后三所都是在伦敦的。 除此以外,伦敦还是一个艺术殿堂,梵高、莎士比亚曾经在伦敦都有生活过,并且也在此创作出了非常出名的一些作品,另外伦敦还是一个奢华时尚之都,世界四大时装周之一的伦敦时装周,每年都会在伦敦按时举办。


二、脱欧之后,整个英国住宅市场是什么情况 


接下来这张图跟脱欧有关,最近英国比较火的话题就是脱欧,大家都会有疑问,脱欧这情况到底怎么样?会不会影响英国房产市场?大家也没办法一一去解释这个事情,那我今天就结合脱欧来给大家分析一下,整个脱欧过去的一个形势是什么样子的。


我们先看一下英镑,英镑其实是每一个想投资英国的买家他们最关心的问题,英镑的走势,可以把它分为三段来给大家详细分析一下,首先是2016年6月23号,英国公投脱欧之后,直到7月13号卡梅伦辞职梅姨上任之前,英镑呈现出了一个很大的跌幅,从最开始的9.86,跌到了8.12。 


在这个时间段内,我们可以分析一下,当时英国是个什么形势。 


脱欧之后,卡梅伦辞职,英国在没有任何领导的情况下是没有方向的,不知道脱欧之后应该怎么办,当政治形势并不明朗的时候,英镑就开始走很大的一个下坡路。


那么直到2017年3月到2018年10月之间,英国议会通过了法案开启脱欧程序,并且就脱欧问题与欧盟进行内容协商。在这段时间内英镑是属于一个非常稳定的时期,在8.5到9之间,基本上是8.6到8.8之间的一个稳定期。


到了2018年11月3月,英国与欧盟就脱欧协议达到一致的情况下,英镑开始猛涨,曾涨到了9.2。


但是之后在去年的1月份,英国议会在爱尔兰和北爱尔兰边境问题上,没有达到一个很好的协商。这时英国又进入了长期法案修正日,在这个阶段,英镑从9.2跌回了8.6到8.8之间。


直到梅姨三次脱欧法案被否决之后,梅姨辞职。英国脱欧的形势又是没有方向了,在去年6月底到7月初,英镑跌到了近三年的最低点8.4。


直到新首相鲍里斯约翰逊上任之后,并且在去年10月,他就北爱尔兰边境问题达成了协议之后,英镑又开始猛涨到目前的局势,涨到9.1左右。 


所以我们很明显地看出来,英国只要脱欧有了方向,法案一旦通过,英镑肯定就会涨。只要按照有协议的脱欧方向去走,英镑可能会涨;一旦是无协议脱欧,或者是领导人辞职,又或者是英国脱欧方向不明朗,英镑就会下跌。

由此可见在今年1月30号英国会最终脱欧,因为整个脱欧法案已经完全通过了,等脱欧之后,英镑会迎来一个很大的涨幅。所以目前仍然还是一个很好的投资时机。 


说完英镑之后,我们要开始挨个具体分析英国情况了,首先是人口,下面这张图表是我们看到伦敦人口的一个变化。投资英国为什么选伦敦?我们就来看看伦敦的变化。



很明显的是,因为底下包括了过去的数据,以及未来预测的数据,可以看到1991年到2021年,伦敦人口从过去到未来,是呈一个正增长的状态,我们再来详细看一下,脱欧之后英国人口的变化。 


因为在三年前,脱欧公投之后,很多媒体都说英国人口以及伦敦人口要骤减,因为很多大型公司要搬出去。但如今看来现实并不是这样,2016年到2017年净增长8万人。2017年到2018年,净增长10万人。18年到19年净增长是28万人,这是截止到去年10月份的一个数据。


脱欧之后伦敦人口它不仅没有减少而且还增加了,可以看出来英国脱欧对伦敦的人口影响并不是很大。 


再来看看脱欧的原因是什么呢,首先脱欧的导火索是难民问题,在2015年底到2016年初整个欧洲并不太平,2015年底巴黎枪击案,很多难民都逃往欧洲,包括德国以前是欧洲金融中心,之后经济增长骤然下降,其实是因为德国接受了很多难民,进入欧共体到现在,整个英国已经接受了超过130万难民了。


 英国就难民问题提出来了脱欧,英国脱欧还有其他两个根本原因,第一个就是欧盟其实一直是英国的一个绊脚石,早在1973年,英国进入欧共体之前就是欧洲的金融中心,也是世界金融中心。


也就是说英国进入欧盟之后,整个欧盟经济是靠着英国去发展的。英国不仅没有享受到欧盟这些好处,还要被欧盟管着。


 第二点是每年英国要向欧盟交高达700亿英镑的会费,这些会费其实是从英国公民所交的税里面拿出来的。除了伦敦以外还有英国大部分的区域,都无法享受整个欧盟的好处,但它还要每年交会费,所以这个是民众为什么会公投脱欧的原因。 


英国脱欧之后,它跟各个国家开始自由贸易,比如跟中国签订的很多合作协议,包括石墨烯的一些项目,发电厂的项目,并且在伦敦第三个金融城上开展合作,我们称之为亚洲商务港,这些都是跟中国达成的一些协议,英国跟美国一直都是有自由贸易协议的。


上个月,英国跟韩国又签订自由贸易协议,这就是伦敦人口反增不减的原因。脱欧后英国会更容易地去跟世界其他一些发达国家和大型的发展中国家,签订一些自由贸易的协议。


了解完人口之后,就要来看一下伦敦的经济状况了,这个主要看下图中的失业率,用粉红色底圈出来的是脱欧之后的形势,能清楚地看到脱欧之后英国的失业率是下降的。


很明显,脱欧之后英国的就业率上升了,同样英国的GDP在脱欧之后,还是保持一个比较稳定的形势。可以看出脱欧对英国的经济影响也没有很大,目前保持在稳定的趋势。


那再往下一页看到,伦敦房屋供应量跟需求量的一个情况。先从右边的这个图开始看,房屋每年的需求量是在涨,为什么? 



因为英国人建房的速度不可能变快,但人口增长的速度是一直在往上涨的。所以从13年开始,伦敦房产需求量是每年都在往上涨的,即使在脱欧之后,每年基本上还是5千到1万套的需求量速度在上涨。


但我们看左边那个图,每年房产供应量其实在脱欧之后,它还是比较稳定在3万5千套到4万套之间。也就是说,每年伦敦房产是有接近3万到4万套的需求空缺在里面的。


这就是导致英国出现住房危机的原因,我们可以看一下,下面一些图是在网上截取的一些新闻。明显看出来,不管是BBC,卫报,新华网,腾讯网都会报道什么呢?全是伦敦住宅市场的住房危机。



新华网出了一则新闻,化解伦敦住房危机,英国需要在20年内建310万套房,按照伦敦这个造房子趋势,一年35000到40000套的情况下,这个问题是根本不会解决的。这也是为什么,去英国读书或者是去旅游的时候发现,伦敦酒店很贵,交通很贵,那房价一直在往上涨。这个就是伦敦住房危机导致的这些情况。


 再往下翻一页,这个是通过国家数据网翻出过去2015年英国房价的变化。我们看到除了2008年金融危机,英国房价有个跌幅之外,其他时候英国的房价基本上是保持稳定,或者是上涨的。也就是说,除了金融危机,没有任何事情能对英国的房价造成影响。



还能看到的一点就是英国房产的抗跌性,2008年跌回到2005年这个房价,但是在2011年之后立马涨了一半回来。所以伦敦抗跌性是非常非常强的。它不像其他区域那样跌完之后就萎靡不振了,我们可以详细看第二幅图,就是北爱尔兰。



北爱尔兰是非常典型的房产泡沫代表。那为什么北爱尔兰在金融危机之前,它的房价超过了伦敦呢。因为爱尔兰那会是有移民政策的,所以房价均价会比英格兰高,但我们看到,金融危机发生之后,它的房价一直是处于骤降的形势,并且目前是整个英国里面,它的房产价格是最低的,这个就是房产泡沫,因为它并不抗跌。



上面这张图也可以看出来,英格兰的房价其实是最符合整个英国房价变化的,它也是代表英国房价的,第三张图就是再把整个英格兰分为几个区域,我们看出了伦敦一直是领跑整个英格兰房价的区域。


真正房价稳定的区域,房价增值涨幅比较大的区域,还是在伦敦。所以可以推出伦敦是代表了整个英国房价的。这就是为什么我们投资英国房产一定要选择伦敦的原因。


第二篇我们将为大家整体介绍一下英国房产市场政策的优势,为什么投资英国英国房产,为什么一定要投资伦敦房产等问题。


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