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英国即将征收海外买家税,这样操作更省钱!

英国即将征收海外买家税,这样操作更省钱!
英国 海外 房产
02月15日

正月还没过,英国税务局就向地产圈投入了一颗“重磅炸弹”。2019年2月11日,英国税务局公布了一则重磅新闻:英国“海外买家税”征税草案正式曝光,海外投资者在英国买房或将面临更高的印花税。

官宣准备对海外买家加收1%的印花税和地税Stamp Duty Land Tax (SDLT),征集公众意见。目前,这个草案正在进行公示阶段,公众咨询将于5月6日正式结束,预计最早将在2019年10月-11月的秋季预算上宣布生效。

根据细则,在交易日前12个月内,在英国逗留少于183天的海外买家,需要在原有印花税的基础上,再支付总房价的1%作为额外印花税。对于公司买家来说,如果使用在英国注册的公司购房,但该英国公司股东为外国人,那公司也需要支付额外印花税。

值得注意的是,如果海外买家在房产交易日往后推的12个月内,在英国住满了183天或者以上,那他就可以申请全额退还“海外买家税”。

英国为什么要对海外买家征税?

其实,对海外买家加税在全世界范围内都不是什么稀奇事儿,甚至有的国家禁止海外买家购房。

比如:自2017年7月1日起,澳大利亚维多利亚州对外国买家额外征收7%的印花税;2016年8月,加拿大温哥华所在的不列颠哥伦比亚省出台重税政策,即外国人或外国企业在当地购房时,还要一次性加收15%的转让税(PTT)。多伦多在2017年4月起向海外买家开征15%的“非居民投机税”。

而新西兰更狠,除澳洲公民外,禁止海外人士购房。

这些国家之所以要对海外买家加税,就是因为当地房产太抢手,海外买家大量涌入当地房地产市场,使得当地房价节节攀升,越来越多的本地人买不起房,民怨沸腾。

就英国而言,英国房产具有流动性强、交易速度快和法律环境稳定的特点,特别是在过去几十年里,不论是对英国本地还是外国的购房者,都一视同仁,所以受到众多海外投资者的青睐。尽管这两年“脱欧”给英国房地产市场造成了一定程度的打击,但是贬值的英镑让英国房价颇具吸引力,又吸引了大量海外买家,特别是华人买家的进入,而他们也成功引起了英国政府的注意......

于是乎2017年,伦敦市长Sadiq Khan发布了一个官方报告,深入调查海外买家在伦敦房产的投资行为。

这个调查主要涉及这些问题:弄清楚各国的海外买家占全部投资者的比例是多少?海外买家购买的房产,是不是还都空着?海外买家都买了什么价位的伦敦房产?

然而调查结果显示:从2016年4月至2017年3月,伦敦房产项目总共收到118.83亿英镑的投资,其中的绝大多数,也就是109.57亿英镑的投资,来自海外!

据约克大学数据,海外买家所占比例如下图所示:

可以看出,来自香港的买家所占比例最大,为28%!其次为新加坡(20.1%),马来西亚(7.1%),中国大陆(5.4%),海峡群岛(英语:Channel Islands,5.1%),英属维尔京群岛(British Virgin Islands,3.2%),阿拉伯联合酋长国(3%), 沙特阿拉伯(2.9%)。

其中,前四名均来自亚洲,而这四个国家和地区在伦敦购房的投资者加起来所占比例高达61%。

海外买家买了这么多房,一部分又不在英国居住,房子会空着吗?当然不会!

如下所示:海外买家购买房产的地段,数量以及是否闲置:

数据显示,大多来自中国的海外买家在伦敦金丝雀码头购置的套房产有一半已经出租出去了,一套闲置房都没有!亚洲买家在东伦敦购买的房产,有70%到75%都已经出租出去,一套闲置房都没有!研究数据显示,海外买家购买的房产,闲置的数量小于1%,这些房产要么出租,要么用于自住。

那么海外买家买房时,偏爱什么价位的房产呢?

如下图所示:海外买家购置的房产价位和地段:

数据显示:海外投资者购买的房产中,50.5%为不到50万英镑的房产。这也就意味着海外投资者买下了大量适合伦敦首次购房者购买的价位较低的房产,也就是刚需房。

一些相对价位较低的刚需房产被海外投资者抢购,意味着伦敦本地的首次购房者买不到合适的房了,这也使伦敦市长感到担忧。这个担忧也放在了英国首相特蕾莎梅的心上。

2018年9月,英国首相特蕾莎梅在伯明翰举行的保守党内部会议上放言:“或将在现有印花税基础之上,对海外买家再征额外印花税。征收对象仅为不在英国纳税的海外房产买家或公司。 ”

简而言之,就是外国房产投资客太多了,买了大量英国的房子,导致本国人没地方住了,产生了大量流浪汉。所以要只针对外国买房的企业或个人征税,用收来的税款政府可以盖更多的救济房,就可以确保更多本国人有房住,流浪汉的问题也就解决了。

2018年10月,英国秋季预算出炉,预算案中提到,将会在2019年1月针对在英格兰和北爱尔兰购买住宅的非本国居民加收1%的印花税提出公众征询......于是,今年2月11日,这份“对海外买家征税草案”就呈现在大家面前。

对海外买家影响大吗?

目前,这个草案正在进行公示阶段,预计最早将在2019年10月-11月的秋季预算上宣布生效。接下来,还会有一系列的立法推进。

对海外买家加税这件事,可以说算是板上钉钉了,因为:

1.对海外买家征税符合英国本地民众的利益,税率也不高,总体只能起到提高政府收入,微弱调控房价的作用。引发大规模房价崩盘的几率不大,因此这样的方案不会遭到民众反对。

2.这样的方案符合保守党和工党的利益,外加现在保守党是执政党。执政党提出议案,也满足反对党的利益,这样的提案在议会中的阻力也不大。

那么,如果真的开始实施,这个政策未来对海外投资者的影响有多大?对英国整体房价有影响么?

先说说房价的影响,加收1%的印花税对整体房价影响不大。

对于投资英国北部如曼城伯明翰的投资者来说,1%可能只是2个月左右的租金收入。而对于伦敦的房子来说,一年的租金收入和房价涨幅,就已经是这个多征税额的2-3倍以上。

因此,对于打算长期持有英国房产的投资者,这个征税额度还相对比较低。在未来的租金,房价和脱欧动荡期结束英镑回暖等各种因素下。这个1%的税率不太会影响到海外投资者的投资热情。

那么,什么样的海外额外征税会对房价有重大影响?我们可以看看加拿大。 

2016年以前,因为加拿大房产投资的匿名性,海外买家集中投资温哥华房产。在温哥华本地需求没有什么太大增长的情况下,海外买家蜂拥而入,温哥华房价火箭式上涨。

2016年,为了重拳调控温哥华房价,加拿大BC省特别提出的15%海外买家特别税。就是为了严加调控这一行为。

政策提出后,温哥华房价涨幅得到大幅控制......

下图列出了2016年温哥华和2017年渥太华分别开征15%海外买家税后,房产增幅的变化情况。 

15%的税率,严重打击了投资者积极性,严重影响了房价。

所以小帮认为,1%的印花税,只会微弱的调控房价,提高政府收入。不会严重打击到海外投资者的积极性,因此不会对房价造成重大影响。即便有影响,可能也限于高价值的豪宅上。对而50万英镑左右的刚需房,影响有限。 

海外买家最佳入手时机

如果真的要征税,对于海外买家来说,在征税之前的时间窗口还有多大?

因为新的税率只能在每年的秋季预算案上公布,因此要引入这项新的海外印花税,最快也要在今年的10-11月才会正式宣布生效。 

在生效的时间上,英国政府也会有所考量,一种可能,是在预算案公布之日当天立刻生效。另一种可能,是在预算案公布之后几个月内生效(2016年第二套房买家多收3%印花税时,就是2015年11月公布,到2016年4月1号实施)

同时,按照以往的惯例,英国政府不会向前征税,因此,如果是购买二手房,只要在新的税率正式生效前完成交易;或是购买期房,在新的税率正式生效前交换合同完成,通常也不会被加征新税率。 

这点对于购买期房的海外投资者来说,尤为重要。如果今年有购房的需求,最为保险的做法,就是在今年10-11月秋季预算案公布前就交换合同,锁定交易。 

因此,在应对上,我们可以有两种方法:

1.在新的税率公布前,完成交易。二手房最好在今年10-11月秋季预算公布前Completion。如果买期房的话,最好在今年10-11月秋季预算公布前交换合同。 

2.交易完成后,购买人在英国住满183天,申请退税。大家可以根据自己的实际情况,让在英国居住的人作为房子的购买者。

比如,如果父母在国内,孩子在英国读书。如果孩子年满18岁,可以用孩子名字作为购买者。又比如,丈夫一方在国内,妻子在英国陪孩子读书,也可以用妻子一方作为购买者。只要购买人在购房之前1年或者之后1年在英国生活满183天,都可以规避这一多征的税率。

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移民帮综合整理,部分素材来源于房产圈。

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