文章来源：米海海外（ID：mizhaihaiwai），作者：执笔青衫，移民帮获权转载
一
全球房产泡沫指数出炉
随着经济全球化，资产配置也开始全球化。
越来越多的投资者意识到配置海外资产、分散风险的重要性。其中房地产投资是海外投资的主力军之一。
世界这么大，你想到哪里买？
但如果你想买的地方，别人也想买，会发生什么？
这就会产生房产泡沫！
1.什么是房产泡沫？
房产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀，导致价格相对于理论价格的非平稳性上涨。
《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中把泡沫可以不太严格地定义为：
一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。
随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。
因此，对于泡沫的分析其实是对房产市场风险的分析。从历史经验来看，房产泡沫具有以下特性与迹象：
· 房价远超出收入水平和房租
· 实体经济的扭曲使得过多的资本被用于炒房
· 房产市场过度的借贷
· 过度的房产建设等等
2.泡沫最大的居然是中国这个城市？
今年，种种迹象表明，新一轮的房地产泡沫已经成为了全球性的问题。
瑞银(UBS)在9月底发布了最新的2018全球房地产“泡沫指数”，列出了全球房地产泡沫风险最大的主要城市。
数据来源：UBS
调查结果显示：香港是全球房地产泡沫风险最大的城市！
加拿大在前四名中占两席，多伦多第三，温哥华排第四。
全球20个金融中心的地产市场，没有一个比香港有更高的泡沫风险。
瑞银表示，3年前，伦敦和香港是唯一面临泡沫风险的两个地区，而3年后，面临巨大投机性房地产泡沫风险的城市已经扩大到了6个，包括香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦。
此外，还有10个估值过高的城市包括纽约、悉尼等，正在朝着泡沫的方向前进。
3.泡沫真的有风险？
可能有在上述几个城市投资过的人会对这份报告有疑问，认为这份报告预测是危言耸听。
但很明显这几个城市房产繁荣的第一个裂缝已经显现：瑞银房地产主管Claudio Saputelli 表示，去年的泡沫风险城市有一半出现了房价下降。
而根据过往的经验，在泡沫风险警告发出的12个季度以内，这些世界级房地产市场出现回调的可能性会达到50%至60%，在特定的一个季度房地产市场出现回调的可能性会达到12%。
4.为何没有内地城市上榜？
可能会有朋友会有个很大的疑问：为什么没有一个中国内地城市上榜呢？
那我们就来听听瑞银自己的解释吧。
瑞银房地产主管Claudio Saputelli 解释称，榜单没有大陆城市的原因是排名所需的统计手段不适用于考察中国内地一、二线大城市的房价泡沫。
因为瑞银观察内地城市的年限还不够，至少需要25年至30年时间，才能得出有说服力的评估。这也是2018年全球房产泡沫指数不含中国内地城市的原因。
二
全球城市的房产泡沫迹象
上文我们提到了房产泡沫的迹象与特性，根据这些迹象，瑞银提供了“房价增长率的比较”、“房价与收入比”、“房价与租金比”等探讨各大城市的泡沫风险。
1.全球城市房价涨幅
先来看看全球各大城市的房价涨幅▼
图片来源：UBS
房价增长迅猛的地区：
过去一年法兰克福（Frankfurt）、香港(Hong Kong)、新加坡（Singapore）、 巴黎（Paris）、 阿姆斯特丹（Amsterdam） 房产价格增长率快速攀升，远超过去5年的增长率。
房价增长放缓地区：
慕尼黑（Munich）、洛杉矶(Los Angles)、波士顿（Boston）、芝加哥（Chicago）等这些城市, 过去一年的房价增长率已经低于过去5年的增长率。
房价增长平稳地区：
旧金山(San Francisco)、温哥华（Vancouver）、东京（Tokyo）过去一年房价增长率维持基本不变.
房价增长衰退地区：
多伦多（Toronto）、苏黎世（Zurich）、纽约（New York）、伦敦(London)、悉尼（Sydney）、斯德哥尔摩（Stockholm）则在过去一年呈现显著的衰退。
2.全球城市房价与收入比
再来看看2018年全球房价与收入比。
图中的年份表示：一个业务熟练的上班族需要多少年，可以能买得起靠近市中心60平米(650sqft)的房子。
图片来源：UBS
根据图中数据显示，香港的上班族需要花20年，伦敦、巴黎、新加坡、纽约、阿姆斯特丹等城市都在10—20年内。
而芝加哥、波士顿、洛杉矶、米兰、法兰克福、斯德哥尔摩、多伦多等城市只要5年左右的时间。
总之，越高的负担比，越有可能有这几个迹象。
一个就是强劲的房价可能源于海外的投资需求。另一个便是紧缩的房地产政策与租房管制。
一旦投资需求或者政策转变，则价格修正的风险将会提升，因此长期的房价增长将会开始萎缩。
3.全球城市房价与租金比
最后看一下全球各大城市的房价与租金比。
图片来源：UBS
图中数据所显示的是房价与租金比，需要多少年租金才能回收房价。
比率越高，也就意味着越高的房价高或者房租的收益率较低，泡沫大！
根据图中显示，苏黎世、巴黎、新加坡、慕尼黑、香港、温哥华、米兰、斯德哥尔摩、伦敦、法兰克福等城市都要出租超过30年才能收回房价。
而旧金山，洛杉矶和波士顿则在15—20年左右。
高的房价与租金比具有较高的风险。一般来说，投资者之所以愿意忍受高风险，是因为期待未来房价增长带来的收益。
一旦价格调整开始，处于高风险的城市将会较高程度地在房价收益上受损。
三
房产泡沫是怎么产生的？
1.土地稀缺性是基础
土地的稀缺性和有限性的存在使土地价格在不断的开发下，呈现不断上涨的情况。
土地也可看作为一种变相的虚拟资本——与实际资本不同的是它的价格变动很可能脱离它的实际价值，既价格超过价值并持续增长后很难下降。
土地价格上涨、开发商的成本增加、投机行为增多，就导致房价的上涨，产生大量的房产泡沫。
市场对房地产的需求可以分为投资需求、投机需求与消费需求。
其中，投资需求和消费需求发生自实体经济领域当中，而投机需求发生在虚拟经济领域当中，它会造成价格脱离市场价格而疯涨的现象。
2.银行放贷失控火上浇油
随着房地产规模的不但增大，开发商不可能仅仅只是依靠自有资金来进行开发，大多数开发商会选择向银行贷款，而由于房地产属于不动产。
因此，在利润的驱使下很多商业银行非常愿意向房地产开发商发放抵押贷款。
于是市场上存在的大量资金不断涌入房产行业，价格不正常上涨。
当大量的资金不断的涌向房地产市场时，市场又缺少必要的风险控制手段与意识。
银行就按照抵押贷款的形式把钱贷给开发商，并在评估房地产的当前价值时，乐观的估计房产抵押的价值。
这样，开发商会得到更多的融资，而商业银行也会进一步的增大贷款的数量。
而大多数的开发商在拥有少数的资金的情况下导致房地产业过度开发，使金融风险不断地堆积起来。
就这样房价与房地产业就像是滚雪球一样越滚越大，不断地扩张，最终形成了房地产泡沫。
当房产并非建立在经济发展水平和一般市民的支付能力上时，收入远追不上楼价升幅，房价下跌甚至是断崖式下跌便在所难免。
四
房产泡沫下如何不当韭菜？
关于个人如何避免地产泡沫，个人认为需要从三个方面来考虑。
1.降低买房泡沫
如何降低买房泡沫呢？
首先，要先规避掉香港、伦敦、多伦多等这些泡沫破裂高风险城市，身处其中的要尽早转手出坑。
其次，结合全球城市地产现状，如果的确有够房需要，选择核心城市的核心城区不失为一个好方向，老城区的稳定性和增值性会更大些。
新开发区纵然起点低，但是在房价的增长和控制上缺乏一定的市场自主调控。
2.不要把鸡蛋放在一个篮子里
如果是自己住的刚需房，就没有必要考虑房产泡沫的问题。
购置海外房产其实说白了也是如何对自己的财产保值、增值。
首先择业方向，可以更多的考虑避开涉及房地产相关的行业，如通信业、餐饮业、文化或新闻行业。
通过规避行业风险，进而对房产泡沫造成的蝴蝶效应做到最大程度的止损。
3.保证充足的现金流
尽可能掌握更多的现金、外汇，并将现金划分若干部分。个人建议可以划分为四部分。
第一部分，留作为日常生活开支使用的临时或应急资金，在银行活期存取。
第二部分，作为保障型的保险支出，列出将来可能面对的大支出项，比如：教育、意外与医疗、重大疾病等。
第三部分，投资保守型的理财产品，包括债券、保守型基金、银行信贷产品，保证现有资金价值。
第四部分，尝试投资积极的理财产品，比如：风险高、收益大的股票，期货、外汇、黄金以及自然资源的期货、交易等。
最后，我用花旗集团的主席兼首席执行官普林斯在反思2008年美国金融危机时说的一句名言来再次警醒各位：当音乐停下时，有关流动性的各种神话肯定会非常麻烦！不过只要音乐还在继续，你就必须起来跳舞，舞会还没有结束！
小帮：
世界范围内还有很多房产泡沫低的国家和城市值得投资，例如欧洲国家，西班牙马德里、巴萨罗那、希腊雅典等地区，这些地区的房产比较安全，升值潜力大，投资欧洲房产不仅能获得稳定的投资回报，还能快速移民欧洲。
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