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外国人投资美国房产的税务要点:出租房产如何报税、如何抵扣?

税务规划 美国 投资
2016-10-29 12:00

  作者:移民帮美国专家、达人张雪玲(Shirley)来自旧金山的硅谷,是美国注册税务、财务和遗产规划师,美国CornerStone 国际税务事务所合伙人。文章版权由移民帮和作者所有,未经授权不得转载。

  由于国内经济放缓、通货膨胀和人民币贬值等一系列问题,越来越多的中国家庭开始在全球范围内寻求资产保值增值的方式。美国经济的复苏使得美国房地产成为海外投资的首选。戴德梁行最近发布的中国对外投资市场报告显示,中国已成为仅次于美国的全球第二大跨境房地产投资来源。

  就投资的目的地而言,投向美国的资产占海外投资的60%以上,个人投资动因从移民拓展到资产的保值增值。而投资美国房地产,有的人是自住,有的人则是出租。今天我们主要分享一下出租房产中,面临的各种各样的税务问题。

房产的租金收入如何报税?

  作为外国人,也就是既没有绿卡,同时在美国居住没有超过183天,但有来自于美国的租金收入,也是要报税的,虽然不一定需要交税。

  报税和交税是两个概念。报税的时间是第二年的4月15号之前。作为外国人,报税时没有夫妻联合申报,只能单人申报。所以如果在美国买房子,房子的产权如果是夫妻联合持有,需要报两份税表。

在报税上,外国人和美国人有什么不同?

  因为外国人没有社安号,必须申请一个报税号,也就是通常所说的ITIN号(美国税号),有了这个号才可以报税。报税号的申请可以在税表做好后,与护照一起由本人送到税局办公室申请,也可以把护照在签发地公证,再把公证件和税表一起寄到税局,大概需要4-6周就可以收到报税号。所以如果房子的产权是否要夫妻联合持有,在购买是考虑清楚。因为两个人持有就要申请两个报税号,同时每年都要报两份税表。

买房子时,哪些费用可以抵扣?如何抵扣?

  哪些费用可以抵租金收入呢?比如,买房时的费用。可以分为以下几类:

  第一类,与房屋交易有关的费用。如产权的转让费、产权的保险费、律师费、产权的登记费等等。这些是不可以抵当年的收入,不可以抵税的,但可以附加在房子的成本上,将来出售时用来降低房子的增值。

  第二类,与申请房屋贷款有关的费用。如房产的估价费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费用行政费用、文件费等等。这些与贷款有关的费用,如果是自住房是不可以抵税的,也不可以加入成本。但是如果是出租房,则可以按照贷款的期限,来折旧抵税。

  第三类,租金带来的各项费用。如贷款的利息、房地产税、保险费、管理费,甚至为管理出租房发生的合理的必要的差旅费、酒店的居住费用等等,都可以抵扣当年的租金收入。

  但要注意:当年的出租必须在14天以上,或者既有出租也有自住时,自住的天数不能够超过出租天数的10%,才会满足出租的定义。满足了出租房的定义,发生的各种费用才可以抵税。

  第四类,修理费。如果房屋需要修理,而修理并没有增加房屋的价值,也不会延长房屋的价值,仅仅是维持房屋现有的使用状况而发生的费用。如漏水或者是破损墙体刷漆,或者修理坏了的窗户等等费用,当年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋顶重新修一下,比如更隔热,更饱暖,或者替换房间里的大件物品,能够增加房屋价值的,则不能在当年全部来抵税,这些成本只能逐年摊销。

  折旧费如何利用?

  要知道,折旧费是一笔比较大的费用,可以从租金收入里减去,但它并不是当年实际发生的费用。这样的结果就是当年的租金收入,减去包括折旧费在内的各种各样其他费用以后,净利润就非常少,甚至是亏损。但实际上不一定是真正的亏损,因为折旧费不是实际发生的费用。所以,如果有折旧费,当年可能就不需要交税,但是报税还是要申报的。

  另外需要注意的是,折旧只针对房子本身的价值,土地是不可以折旧的。每年拿到地税单时,上面会显示土地和房屋各自的评估价值,这时只能按房屋去折旧。

  折旧时,要善用成本分拆。什么叫成本分拆呢?房屋是由不同的部分组成,不同的组成部分,折旧的年限是不一样的。每年扣除的折旧费用,也会有很大的区别。例如房子的主体,折旧年限是27.5年,房屋装修部分可以用15年来折扣,而个人资产,则可以在5年之内折完。哪些属于个人资产呢?如房子里面的家电、家具、安全系统等等,都属于个人资产。折旧年限越短,每年能折抵的折旧费用就越多,当年的所得税就会越低。如果不去分拆,就只能全部按27.5年去折旧,这样每年可抵的费用比较少,相应的净利润就会比较高。但直接结果就是,当年有可能要多交税。虽然有租金收入,但扣掉各种费用,包括折旧费以后,可能是负的。

如果不欠税,是不是就可以不用报税呢?

  还是要报的。因为如果你不通过报税,显示出你有各种各样的费用,税局就假定你这栋房子只有收入,没有费用,它就会要求屋主按租金收入来报税。

  另外需要注意的是,税局对外国人要求预扣租金收入的10%。作为预扣税,第二年报税时是多退少补。

外国人和本地人在美国买房,有没有什么不同呢?

  在买房节点来说,没有什么不同,所以移民前和移民后,何时买房没有区别。只是在投资时间和地点的区别。

  报税时有没有不同呢?外国人和美国本地人,报税时税率是相同的,但抵扣略有不同。

  主要体现在以下三个方面:

  第一,本地人不需要预扣租金收入的10%,在第二年4月15号之前,按实际情况报税就可以。而外国人收到租金收入时,要预扣10%的预扣税。

  第二,外国人报税只能报单身,没有其他的报税地位。而本国人一共有五种报税地位,最常见的就是夫妻联合申报,只用报一份税表即可。外国人如果夫妻联合持有一栋房产,需要报两份税表。

  第三,外国人只能逐项扣减,没有标准扣减。

  房子持有期间,每年的租金收入要报所得税。房子出售时,外国人除了和本地人一样,要在第二年的4月15号之前报出售房屋的增值税以外,同时为了避免外国人卖掉房子拿钱就跑,美国税局要求外国人的房产出售时,预交房子卖价的15%作为预扣税。每个州有自己的要求,例如加州的预扣税是3.33%。第二年报税时,正常报税,多退少补。

  这里要注意,作为外国人预扣税时,预扣的是卖价的15%,而不是增值税的15%。所以很可能被预扣了很多税,一定要在第二年报税时,把多扣的部分拿回来,只需要交增值的部分就可以了。

  那么,增值税究竟是多少?增值税的计算是卖价减去调整价格。调整价格就是买价,加上各种装修的价格,再减去折旧。如果持有房产超过12个月,就是长期投资,长期投资的税率分为三档,0、15%、20%。具体使用哪一档有更详细的要求。但是最高是20%,然后还有一个3.8%的投资税。

  投资时间如果在12个月及12个月以下,属于短期投资。短期投资适用的是短期税率,短期税率是累计税制跟个人报税是一样的。税率从10%-39.6%,这是联邦税率,每个州还有自己的州税,税率也各不相同。

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