旧金山湾区的房产具有较高投资价值，并且凭借悠久的历史、独特的地理位置和轻松舒适的生活环境，吸引了众多华人移居至湾区。那么，湾区的最热门房产投资区域在哪里？投资房产都需要注意什么？

　　北京时间10月20日（周四）21:00，美国BQ地产集团总裁秦由棕，从旧金山湾区的历史背景、地理位置、生活环境等几个方面，为大家介绍旧金山湾区整体情况，并详细介绍房产投资的热门区域。直播结束后，专家进行现场的解答互动，以下是部分精彩问答。

　　问题1：请问我想买新房（抗震标准高），配套全，比较完整的新社区，请问湾区哪个地方新房比较多？尤其是成片规划整体开发的新房？

　　答：成片开发的新房应该是在后发展起来的地区，现在发展起来大规模建房的就是Dublin，也就是我刚才提到的那个三谷地区，中文翻译叫都柏林，那个地区现在都是新房子，美国有名的建商都在那边建房子。再早一点，是在北边的那个城市叫做San Ramon，San Ramon的城市在10年前大规模的建房，所以这两个地区的成片的新房都是比较多。

　　其实湾区来讲的话，2000年以后建得比较新的，2000年左右大规模发展的地区，还有一个是圣荷西的西南边叫做常青谷，那个地方也是可以考虑和选择的，环境也是不错。至于抗震标准，在美国60年代就开始制定，越新的房子抗震标准会越高。

　　问题2：请问湾区气候最好（不那么晒不那么干）的是哪片？是东湾，还是中半岛？

　　答：中半岛地区还有旧金山的气侯会好一些，因为这两个地方正好是临近太平洋跟内陆海湾交界的地方，有一堵山，太平洋上的海风遇到山就变成冷空气了，经常会有一些雾，所以那边水气比较多，比较湿润。气侯也会比东湾或者是更内陆一点的地区低几度。所以如果想要湿润不是特别晒的话，这是一个挺好的选择。

　　南湾地区比中半岛地区还有旧金山会高几度，有一些海风，那东湾地区跨过一个海湾，所以有很多湿气都被水气给挡住了，所以东湾地区相对来说比较热一点，也会干燥。

　　问题3：请问湾区的治安情况如何？

　　答：湾区是由100个城市组成的，所以在这边有全美国治安排名最好的城市，也有在全美国治安排名最差的城市，所以好坏都有。那治安比较好的包括一些核心的地区，像Palo Alto，Atherton，Menlo Park，这些地方都是非常安全。

　　另外一些地区，你比如说像东湾的奥克兰地区，那些地区治安就很差，晚上如果上街的话，很多人都有被抢劫的经历。如果您自己居住选择话，可以选择稍微靠近核心地区比较近的地方。刚刚我提到的那几个地方，Palo Alto，Saratoga治安都是非常好。像Cupertino，Fremont这种好学区的地方，大家也都是安居乐业，治安也不错。三谷地区，像Dublin和San Ramon，因为是新区，进来的居民素质也都挺高，所以治安也都挺好的。

　　治安与当地政府的财政支出和投放的警力都有关系，在富裕地区或者在核心地区居民纳税金额都比较多，所以相对来说政府也比较重视，投放的警力也会比其他地区更多一点。奥克兰地区的警察工资很高，但是还是招不到警察，因为那边警察有生命危险，所以这个也是良性循环跟恶性循环的一个差别。好的地区，不出意外事件，治安会持续好下去。如果自己住，要找好一些的地区，如果投资的话，治安好的地区也会更加保值。

　　问题4：请问外国人在美国买房增值后卖出要交几种税？持有出租共有哪方面的费用？

　　答：外国人买房跟本地人买房没有区别，你持有房产以后卖出去，还是要跟本地人同样纳税的，只是有一个税收优惠，就是说五年里住满两年，一个人有25万的免税额，一个家庭有50万的免税额。因为美国是合并报税，就是你有可能其他的收入，例如卖房子的收入，工作收入，这个是要到每年4月15号之前，自己要把各种各样的税加起来，按照税率的台阶，这样算下来要交多少税。

　　至于卖房子本身交的税，一个是增值以后的个人所得税，第二个就是交接本身的物业转移税，这个不一定是卖方交还是买方交，因为湾区有很多县，每一个县都有一个大家约定俗成的规矩。比如Alameda县就是买方来交，交县政府的物业转移税，市政府的是一人一半。如果是在Santa Clara县那就是卖方来交。所以物业转移税，还有个人所得税，这两种税是可能会发生的。

　　持有出租房每年发生的那些费用，简单来讲，如果您是全现金购买的话，会发生的费用有一个地产税，平均的一个税率就是1.25%，就是价值的1.25。第二个就是你要买一个保险，一般房子买的都是火灾保险，当然了如果说这个房子在洪水区的话，那买一个特别的洪水保险。如果您怕地震的话还是买一个地震险，但是地震险挺贵的，大部分人都不会买的。如果买的那个房子是公寓这类共有产权的，那你要交一个物业管理费，物业管理费根据地区不同，从250美元可能到1000多美元的也都有。

　　如果您是贷款购买的话，那每个月的月供，这个也是要算进去，除此之外就是一些房屋维护的费用，比如说房子哪坏了，你可能去找一个人修一修，另一个选择就是买一个叫做房屋修理的保险，那个一年差不多350美元—480美元，差不多就是这些费用了。

　　问题5：请问能介绍一下三谷地区，到底是哪几个城市？

　　答：三谷地区它是在两条高速路580和680交接处沿线的这几个城市，最早发展起来的是在三谷地区最南端的叫做Pleasanton,这个城市距离Fremont比较近。紧接着发展起来的是北边一个叫做San Ramon的城市，然后中间的这个Dublin是最近才发展起来的，所以三个城市，Pleasanton，San Ramon，还有一个叫Dublin。

　　问题6：请问旧金山湾区的哪个城市房产投资回报率最高？

　　答：这个问题涉及到房地产投资，我们知道房地产投资有两种回报率取得方式，一个是买一个房子持有，最后收租金，以现金流取得回报，第二个是靠房屋升值取得回报。湾区这个地方房价比较高，所以现金流不好看，主要是房屋增值的回报。

　　如果说房屋增值的回报的话，那下面就要看你进场处在周期的哪个位置。如果说从谷底向上爬升的时候，我觉得整个外围地区的一个回报率比较高，因为那时候是资产溢价，过度投机造成的，所以这些地区你可以买在稍微远一点的地方。当房地产涨到一定程度的时候，这些地方都会补齐的。

　　另一个投资回报率高的就是买核心地区。在核心地区，房地产是一个资源，比如说斯坦福大学附近的地区，离谷歌公司，脸书公司都很近，这几个地方大家都会抢这些房子。所以回报率也会比其他地区相对来说更多一些。

　　问题7：请问san mateo这个城市怎样？

　　答：san mateo处在中半岛地区，它旁边就是有一条高速路，2号桥就是一个跨海湾的很长的一个大桥，然后在这个城市两边是两条高速公路，一条是101，还有一条是280，所以交通是比一般城市方便的。那交通比较方便的地区人口比较集中，所以我觉得这个地区还是很有发展的。san mateo地区也分东西，西边会比东边更好一点，北边就是一个传统的富人区，这个地区也是有潜力的，主要是他的一个交通位置，地理位置比较好。

　　但是它重点发展在什么地区呢？有两个，一个是西边的传统的一个住宅区，再有一个就是市中心这一块的一个老城区的改造。老城区改造是政府一个长远的计划，要把这个计划搞清楚了。如果赌这个老城区改造的话，风险是比较大。我觉得如果要投资的话，投资在整个的西部地区是更安全的。

　　问题8：请问买房出租，5年中要保证自住2年是什么意思？

　　答：这个就是政府对于买房自己住有一个税收优惠，就是说从你卖房的那一天开始往前推5年，如果你住满了2年，一个人有25万的免税额，一个家庭有50万的免税额。

　　问题9：请问外国人怎么贷款买房？要提供哪些材料？

　　答：涉及到外国人买房的话，因为美国做贷款的话，它需要有两方面的条件，一方面就是抵押品，就是房子，你要有首付额。第二个就是要有美国的收入，这是大部分银行都要求的条件，但是如果外国人在美国买房子，可能没有美国的收入的话，只有有限的几个银行可以做，比如汇丰银行，华美银行，但是他们的政策经常会变，很多银行现在也都不能做了。所以他们基本上的要求就是抵押品，房子你要放40%的首付，抵押品这方面的话，要有足够的钱放进来。

　　第二个就是收入方面，收入分析的话，华美银行他们可以说是不查收入，但是你要申报一个收入。汇丰银行有自己的一个政策，他可能让你进入它的一个理财账户，然后放一些钱。另外一个银行可以做的是中国工商银行，最近也是开展了外国人，尤其是中国人在美国购房的房贷业务，所以每个银行都有他们各自的需要的材料。基本的材料，就是需要你的银行存款证明，看你有没有首付额，还有一些更多的资产在上面。另外一个就是信用，中国的一些水费电费帐单就可以当做是某种方面的信用。

　　问题10：请问美国现在的房地产处于周期中哪个阶段？

　　答：这个是见仁见智的一个问题了，因为我个人也做一些房地产投资，所以我个人的感觉，现在处于比较高的这个阶段了，房价比较高，处在爬升期。美国在湾区就是2009年开始触底，7年拉升，到现在来说的话，上升的空间有限了。

　　但是跌受到了很多因素的一个影响，包括现在的美国的总统大选也都是有影响的，谁当总统11月9号可能才有一个结果。但是我看可能是在明年，也就是2017年初的时候，市场会有一些调整，那至少先从股市开始有一个调整，因为湾区这边的房地产市场是跟产业相连带的，就是科技产业，生物制药还有风险投资，所以跟股市也有密切的关系。

　　所以股市发生振动，半年以后就会传导到房地产，所以房地产相应来说也会有一个调整，所以我估计这处于房地产周期当的一个高点，处在一个持平期，然后往下怎么走呢？看今后的发展趋势，如果特朗普当选总统的话振动的幅度会比较大，希拉里当选总统的话，也会有一些振动，但是相对来说是比较小。相对于2009年那次跌幅，这一次调整应该不会有那么大，是一个比较温和的调整。