土耳其投资入籍计划被认为是世界上最简单、最快速、最直接的投资入籍计划之一；巨大的申请量就证明了这一点。但是如果你认为这个世界上申请量最大的投资入籍计划没有陷阱，我只能列举几个例子来劝你打消这个念头。

发展曲线

薛定谔的护照

根据我的计算，再基于内政部长Süleyman Soylu零星的表态，土耳其投资入籍计划的拒签率大约为9%。但是，在这种情况下，你无法解释‘拒签’这个词的字面意思，因为内政部并没有直接拒绝9%申请案中的大部分。你知道，内政部没有签发拒签信的习惯，除非申请人的法定代表明确要求。没有通知机制，你需要自己盯着你的申请。如果说政府的回应比通常的速度延迟了几个月，有可能发生了下面的情况：

这个延迟是正当的，可能是因为审理能力的不足；或者申请案早就被拒绝了。

如果你的申请被拒，你的申请进度就进入了一种炼狱般的状态。在这种情况下，你等待的可能是土耳其护照，也可能是其它东西。除非你主动要求“打开盒子”，否则你没有办法知道结果。

始终都是你来付钱

这个项目最显著的一个特点就是，实际上在土耳其境内的任何房产投资都视为合格投资。但是就算你购买了符合条件的房产，通过了尽职调查，你还是有可能因为流程上的小错误被拒。

这个项目申请的一个重要要求就是要提供证明，证明主申请人自己花费了至少25万美元买房。

有这样一个申请人没有深刻理解这个要求，让他的兄弟把钱从他的户头转出去，并以主申请人的名义完成了投资。但是，这样的操作导致投资入籍申请被流放到了西伯利亚，既没有遭拒，也没有获批。申请人、律师、开发商不得不转卖房产，转移资金好让申请案获批，这损失了宝贵的时间和大量的金钱。这个申请人是幸运的，因为其它的开发商可不一定同意这样繁琐的流程，因为它们早就挣到了利润。

没注意到抵押

有这样一宗申请案，你可能认为是明明白白毫无问题的。一名投资者花费高达200万美元试图申请土耳其护照，但是还是被拒签了。讽刺的是，理由是投资额不足。这名申请人购买了10套房子，投资额是最低要求的8倍，他的困惑完全是可以理解的。到底发生什么了？

后来了解到，这些房子都有抵押，抵押额几乎与购买额相当。这些抵押不算进房产证，因为开发商有未偿债务。

如果房产证有抵押，政府认为房子的价值为购买价减去抵押额。举个例子，如果房产售价25万美元，但是有12万美元的抵押，政府就认为房子的价值为13万美元。等到抵押还完了，这套房子才视为原购买价。

以这名不幸的投资者为例，200万美元买房扣除抵押，只有不到20万美元。因此，他不符合最低投资要求。

投资额不够

土耳其城市和环境事务部拒绝了一名花25万美元买房的投资者，理由是该投资者投资额不够。这次没有抵押。但是，拒签的理由是房产评估报告出问题了。

尽管房子的购买价为25万美元，但是评估当局认为房子估价为24.5万美元，少了5,000美元。这种偏差是因为美元和里拉汇率的短期波动，后者以过山车似的表现闻名世界。这名投资者不得不再追加3万美元。

在最低要求的基础上多花1到3万美元买房可以缓解城市和环境事务部在审理你申请之前估值下跌的风险。宁可事先谨慎有余，不要事后追悔莫及。

经纪人很平庸

当所有条件都具备时，情况才是最好的；完整的申请案、充足的投资额、恰当的房产估值。但是，平庸的经纪人搞砸了怎么办？

投资者在经纪人的帮助下，将投资额的一半转给开发商，一半转给经纪人，经纪人同意代表投资者将投资额转给开发商。

正如之前提到的，内政部的官员坚持这样一条规则，那就是投资者需要自己向卖家付款，以自己的名义支付。

投资者可以寻求律师作为中间人，律师再持有效力十足的委托书。没有资格在法律上代表投资者的经纪人比不了律师。这一程序导致了转售、再购买和重新转移资金以满足要求的多余操作。 

土耳其投资入籍计划最强大的力量同时也是它的阿喀琉斯之踵；因为开放的市场允许投资者选择几乎任何类型的房产，但是也导致了难以避免的复杂的生态系统。

文章来源：投资移民知情者。