可以说，考虑到可以免税的收益金额巨大和使用次数没有限制的事实，《 121条》自住房资本收益免税是《国内税收法》最有利的税收优惠之一。

当然，从实践的角度来看，大多数个人和夫妇将自己的房屋视为主要住所，而不是将其作为连续的不动产投资链，只要他们居住在此至少2年的时间，就可以从中收获免税资本收益。尽管实际上一些投资者可能倾向于从一个资产连续转移到另一个资产–每当收益接近最大免税额时都利用自住房资本收益免税，但对于大多数人来说，这不太可能是一种流行的策略。

由于大多数人一生中可能只有几次机会利用这些规则，因此，首先要进行适当规划以确保可以使用免税规则就变得更加重要。这可能包括拥有清晰的文档以 准确显示该物业何时被用作自主（尤其是如果不足两年的时间，并且可能会按比例实行部分免税，或者是否存在符合条件和不符合条件的时期）的使用），在配偶死亡或离婚的情况下使用免税条款（在这两种情况下，已故配偶或前配偶的所有权和使用都可能被“追查”给留存的所有者以符合条件免税）。对于新婚夫妇，如果其中一个（或特别是两个人）先前都拥有自住房，并希望对他们的销售进行排序以实现免税额最大化（例如，某配偶出售一个自住房，获得25万美元收益免税，两个人一起搬入另一处房产，住满两年，然后出售，获得50万美元的免税额。

对于那些更活跃的房地产投资者来说，尽管存在不合资格使用的限制，尤其是考虑到假定收益是按比例分配，而不是基于实际发生收益的时间的事实，积极利用自住房投资收益免税规则还是存在很大的吸引力。很多房主会把在租赁期内迅速升值的房地产转换为自住房。

示例4.唐纳德（Donald）在2009年初以40万美元的价格在市场底部购买了一处出租物业，从那以后的5年中，它升值至750,000美元。如果唐纳德卖掉了他现在的房子，现在搬进了出租物业，使其成为新的自住房，并在2年内以775,000美元的价格出售，那么高于原价的总收益将为375,000美元。由于唐纳德将有2/7年的合格使用期，因此他有资格免除2/7 * $ 375,000 = $ 107,143的资本收益，即使他在该物业居住期间的实际收益仅为$ 25,000。

此外，唐纳德（Donald）还可以获得其先前房屋（两年前出售）的资本收益免税，只要销售至少相隔2年。（或者，如果唐纳德（Donald）没有出售其先前的住所，他可以简单地将其全部保留下来，然后再搬回原始房产，继续将其用作自住，尽管现在有2年的不合格使用期。）

鉴于不合格的使用是从2009年以后才开始计算，房地产投资者可能会发现，搬进2009年前就持有的较旧的出租房的吸引力最大。合格/不合格使用规则将使该策略对后来的房地产投资者不太适用，尽管在上述情况下仍存在提前规划的机会：在出租期间快速的升值可以通过自住使用来掩盖增长（将收入从不利的时期有效地转移到税收更优惠的时期）。

对于从自住转换为出租房的资产，主要的规划问题是要认识到，房产用作出租，并仍符合第121条的免税规定是有时效性的。最终，如果该物业成为出租房地产太长时间，将不再满足5年满2年的自住条件测试。例如，在前面的示例3中，唐娜只能在将其作为自住房后最多出租该房地产3年，然后才能出售并要求将资本收益免税（否则可能会超出允许的时间窗口）。

总结一下：

对于那些对自住房安排更灵活，搬迁频率更高（或经常因工作/生活状况而被迫这样做）的人来说，利用第121条中关于自住房的资本收益免税是有很大的税务规划机会。对于那些更活跃的房地产投资者，并且能够灵活地将出租房转换为自住房的客户，可以合理利用合格/不合格的使用规则。但是，由于规则的严格性-以及如果犯错可能会产生的资本利得税的数额-正确遵守规则以获取最大收益（或任何收益！）至关重要！

文章来源：美国财富管理。