值得注意的是，附加的“反滥用”规则也适用于1031Exchange的出租房转换成自住房，例如，在某人将小公寓楼做1031Exchange换成独立屋，先出租一段时间，然后再作为自住房搬入该独立屋，并最终出售，试图将自住房资本收益免税用在从最初购买以来的所有收益上，包括在公寓楼里发生的收益！）。为了限制这一点，2004年的《美国就业机会创造法案》（第840节）引入了一项新要求（现为IRC第121（d）条），该条款规定1031Exchange的房产必须持有5年以上才可以作为自住房出售时享有资本收益免税。

示例2d。继续前面的示例，假设Harold自2000年以来的原始所有权是一栋公寓楼，而在2011年初，他已完成了1031Exchange转为独立屋，最终目的是将其作为自住房搬入该物业，以期望获得资本收益免税。即使Harold于2013年初搬入该物业并在那里居住了2年，他在2016年（即1031Exchange之后的5年）后才能获得资本收益免税。此时他仍将有4年的不合格使用期（生效日期后的2009年，尽管该物业在2012年底仍在出租时），但现在将有12年的合格使用期（包括2000-2008年和2013-2016年） ，这意味着他的收益的12/16将有资格免税，而收益的4/16将被视为不合格使用期的资本收益，并应缴税（外加折旧的收回）。

幸运的是，虽然规则确实限制了将出租房转换为自住房的情况下不合格使用期间（2009年之后）产生的资本收益的免税，但该规则在另一个方向上更为灵活，即主要住所为转换为出租物业。IRC第121（b）（4）（C）（ii）（I）条允许纳税人忽略最后一次合格使用之后的任何不合格使用，尽管5年内住满2年的规定仍必须满足。

示例3.唐娜（Donna）自2008年以来就作为自住房居住在她的房产中。2012年，她在其他州获得了新的工作机会，但由于在该地区房价仍在恢复中，她决定不出售该房产 ，因此她改为出租房。在2014年，由于房价继续上涨，她希望出售该物业。即使已经有2年的不合格使用，但Donna不必将她作为自住房后发生的不合格使用（出租）计算在内。

结果，所有收益都将被视为合格资本收益，并且有资格获得免税（不包括任何折旧收回）。尽管Donna现在没有把那里用作自住，但她在过去5年中至少有2年将其用作自住（因为她分别于2010年和2011年居住在那儿，然后于2012年出租），因此第121条适用。但是，值得注意的是，如果Donna等到2016年出售，那时候将有4年的出租使用时间，并且只有1年的使用时间作为自住房，因此Donna将不再适用第121条因为不符合5年内满2年的拥有权和使用权测试。

在上述示例中，如果Donna根据IRC第1031条的规定，随后将其转换后的租赁财产交换为新的财产，则根据IRC第2005-14条的规定，将适用其他规则，以在第121条的排除与第1031条的递延之间适当分配收益。

文章来源：美国财富管理。