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在美国买卖房产如何避税(中1)- 出租房变自住房

投资移民 财富管理 美国 投资 规划
2020-12-09 13:00

对于大多数人来说,自住房资本收益免税一生中只会发生几次。但是,由于这种免税方式每隔两年就会出现一次,因此一些房主会尝试更频繁地买卖升级房屋,用越来越大的房子来把连续的资本收益免税额“链接”在一起(当然假定,房产价格将继续上涨!)。

还有一些投资者会搬入长期出租的房产,作为自住房住满两年,然后在卖出时得到自住房资本收益免税(最高$ 250,000 / $ 500,000限额),即使大部分收益实际上是在该物业用作出租房时累积的!对于房地产投资者,这种机会特别有吸引力,因为潜在的资本收益敞口通常很大,这是由于在此过程中不断从房地产成本基础中扣除的折旧。

为了限制这种做法,国会和IRS对121条中,如果是在以前用作出租房的自住房的情况下资本收益免税实行了若干限制。第一项是根据IRC第121(d)(6)条作为原始规则的一部分而创建的,其中规定,自1997年5月6日(该规则颁布之日)以来,资本收益免税不适用于任何可归因于折旧的收益,确保折旧重收仍要征税(最高税率为25%)。

示例2a。哈罗德(Harold)在2009年拥有一处物业,以200,000美元的价格购买,现在价值350,000美元。它被租了几年(在此期间扣减了29,000美元的折旧费),去年Harold搬进了该物业作为主要住所。当前的成本基础为$ 171,000(扣除折旧后),这意味着潜在的总资本收益为$ 179,000。但是哈罗德(Harold)满足住满两年的条件后,最多仅有资格免除$ 150,000的收益(高于原始成本基准的增值),因为$ 29,000的折旧重收收益不符合第121条的规定。

除了关于折旧收回的第121条的限制外,作为2008年住房援助税法的一部分,国会还进一步限制了排除从租赁转为主要居住的财产的资本收益。IRC第121(b)(4)节中包含的新规则规定,资本收益免税专用于资产实际用作自住的时期;任何其他时间(自2009年1月1日起)不将该物业用作自住,均被视为“不合格使用”。因此,要将一定比例的收益分配给不合格使用的时期(假定收益在持有期间按比例分配),这些收益不符合免税条件。

示例2b。继续前面的示例,如果Harold实际上已将该物业出租了四年(2009年,2010年,2011年和2012年),然后将其用作主要住所两年(2013年和2014年),则有资格获得资本收益免税,并在2015年(符合2年自住要求)出售之后,必须在符合条件的使用和不符合条件的使用之间分配总计15万美元的资本收益(高于原始成本)。由于在该物业持有的全部6年中,只有2年的合格使用权,因此只有收益的1/3(或$ 50,000)被视为合格(并且将被完全免税,因为$ 50,000的合格收益少于$ 250,000的最高可扣除合格收入)。由于这些限制,归因于不合格使用的剩余资本收益100,000美元将按长期资本利得税税率计税(以及29,000美元的折旧重收)。

示例2c。假设哈罗德不是在2009年而是在2000年购买了该物业,并租了13年(从2000年至2012年,包括该年),然后在2013年初搬入该物业居住了2年,并计划 在2015年出售实现自住房资本收益免税最大化。因为只有自2009年以来的不合格使用才归入IRC第121(b)(4)条,哈罗德将被视为具有4年的不合格使用(2009年,2010年,2011年和2012年)和11年的合格使用(2000-2008和2013-2014)。结果,收益的11/15或110,000美元将是有资格被免税的合格资本收益(并且由于该收益低于250,000美元的最高免税额,因此将全部免税),而收益的仅有4/15或 $ 40,000,将不符合免税资格,并需缴纳资本利得税。此外,自2000年以来的任何折旧重收仍将被征税。

文章来源:美国财富管理。

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