1997年的《纳税人减免法》创建了IRC第121条，该条允许房主在出售自住房时获得最高25万美元的收益（对于夫妻共同申报的最高收益为500,000美元）免税。为了符合资格，房主必须拥有并在过去5年中至少有2年将房屋用作自住。对于已婚夫妇，只要任何一方拥有财产，就可以满足要求，但双方都必须将其用作自住，才能有资格获得全部500,000美元的收益免税。

值得注意的是，使用不必一定是最后2年，而只需是该财产拥有的过去5年中的2年。因此，举例来说，如果某个人在2010年购买了该物业，一直居住到2012年，然后搬到其他地方并试图出售它，但花了2年的时间直到2014年才售出，那么收益仍然符合免税条件，因为在过去的5年（自2010年起）中，该物业被用作自住至少2年（从2010年至2012年）。只要不违反5年内满2年的规则，在出售时不再是自住房的事实是允许的。

如果发生了出售并且还不到2年，但如果出售的原因是由于健康，工作地点的变化或某些其他“不可预见的情况”导致出售的原因，则仍然可以部分免税。在这种情况下，可以按比例计算。例如，如果某人必须在18个月后出售房屋，而不是通常的24个月，则可用的免税额将是18/24乘以250,000美元即187,500美元的免税额。

某些增值特别多的房产，卖出时收益有可能超过最高免税额。超过的部分就需要交正常的资本收益税，包括最高20％税率和3.8％联邦医疗保险附加税。

示例1. Max和Jenny，一对已婚夫妇，几十年前以25万美元的价格购买了房屋，现在以90万美元的价格出售。他们的总收益为650,000美元，并且轻松满足了5年满2年拥有和使用的要求。结果，他们可以免除500,000美元的资本收益。剩余的150,000美元资本收益（由于持有期远远超过12个月的要求，因此有资格获得长期资本收益税税率待遇）将在其纳税申报表中作为正常的长期资本收益申报，并且遵循正常的税率（以及可能收取的3.8％的资本收益附加税）。

值得注意的是，自住房资本收益免税每两年仅允许一次。但是，如果符合某些例外情况也允许不足两年获得部分免税。例如有一对已婚夫妇，50万美元的免税额仅在夫妻双方在过去两年中都没有使用过的情况下才能使用（如果其中一人最近卖出了房屋而另一人没有卖出房屋，则另一个人仍然可以使用他/她的个人$ 250,000美元免税额）。另一方面，只要满足“每两年不超过一次”的要求，一个人可以在一生中不限次数（每两年一次）地利用自住房资本收益免税！

文章：美国财富管理。