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疫情过后的西班牙不动产市场:需求短期下降、交易量减少,或迎抄底好时机

疫情过后的西班牙不动产市场:需求短期下降、交易量减少,或迎抄底好时机
经济 西班牙
2020-05-12 20:00

以下文章来源于西班牙联合时报 ,作者西班牙联合

马德里房产协会估计,2020年全年交易量将同比下跌20%。西班牙估价公司Tinsa称:短期内,将会调整大量新建住宅估价标准,房产租售市场成交价或因此受影响,但2021年将迎来强势反弹,房产网站Idealista预计:不动产业将供大于求,迎“买方市场”;某种程度上,房租价格过度高昂的情况将缓解。

从2008年的次贷危机、欧债危机,到后来西班牙经济复苏,不动产市场一直都是反映西班牙经济活跃度的首要因素之一。目前市场普遍预估,此次疫情过后,西班牙将遭遇又一次影响深远的经济危机。此次危机会对西班牙不动产市场影响如何呢?专业金融资讯网站《商业内幕》西班牙版对此问题进行了深入探讨。

《商业内幕》网站认为,疫情恢复后的第一时间,西班牙的不动产买卖、租赁市场肯定会遭受一系列震动,并因此造成短时间内的“不确定性”。但是一旦政府宏观调控介入不动产市场,以减税、补贴等一系列手段介入不动产交易市场,西班牙房价可能又将迎来一次大规模反弹。2013年以来,西班牙不动产市场所经历的转变已经证明了这一现象。

  不动产市场何时能恢复?  

Idealista网站市场研究部主任FernandoEncinar表示,“在2021年之前,西班牙不动产市场不会迎来大的转变。”他认为,国家紧急状态对不动产行业的影响是深远的。我们预估,2020年一整年,西班牙房产交易量将不到35万套。

Tinsa估价公司总经理RafaelGil认为,西班牙遭受的危机,将远远长于疫情的3个月。疫情过后,不动产市场将出现供大于求的“买方市场”。供求交易平衡被打破,向买方倾斜,买房者将在买卖交易中占有更强势的地位。他预计,这一情况将持续至2021年底。

 Comillas大学经济学教授LeandroEscobar认为,从2019年开始,西班牙房地产市场已经出现卖方短缺的现象,也就是说,房地产市场几乎遭遇触顶,后续就将迎来泡沫。此次危机,或许正好可以利用较短的时间,纠正西班牙房地产市场的膨胀式发展,“预计今年交易量将同比下跌20%到25%。” 

马德里房产行业协会主席MiguelAngel Gomez Huecas介绍,目前在马德里绝大多数区域,房产需求量已经下降90%。预计今年整个房地产行业将遭遇“冷冬”,全国交易量预计下跌15%至20%。这一情况将在2021年末恢复至2020年初的水平。

  房产价格将如何变化? 

虽然目前预计将来房价走势还较为困难,但不动产行业专家们普遍预估,短时间内西班牙房价将遭遇“断崖式”下跌。 

Tinsa估价公司总经理RafaelGil认为,新建房产由于地产商成本、股权收益等问题,或将坚守价位不抛售,房价遭遇的跌幅会较小。但二手房方面,由于价格主要由卖方单方面决定,遭遇的跌幅会更大。同时他也认为,“海外购房者的多寡,是西班牙房产市场价格波动不得不考虑的因素。”

Idealista网站市场研究部主任FernandoEncinar则认为,“今后一段时间,房地产肯定是‘买方市场’,供需平衡已经被打破了。”Encinar介绍,Idealista预计,今后房产交易价格,将大幅低于公布报价。同时他也介绍,目前不动产市场出现很多“库存房”。

一方面,房产投资者在疫情之前预定的房产,还没来得及卖掉,就会在疫情之后遭受价格下跌,进而遭遇定金危机。另一方面,疫情期间大量不可控因素出现,比如夫妻离婚、老人死亡、卖方套现的情况会出现,房产市场出现拥挤式供应。另一方面,买房者又不足。房价下跌在短时间内已经不可避免。他预计,2020年底,西班牙平均房价将同比下跌8%到10%。 

马德里房产行业协会主席Miguel AngelGomez Huecas则认为,银行等金融行业,对后续不动产贷款的发放力度,也将对房价走势产生重要影响。此前,西班牙新的贷款法通过执行,银行对贷款的审核、发放力度都变得更加严苛。Huecas希望银行方面可以考虑经济大环境和房地产市场相辅相成的作用,向北欧国家学习,加大贷款发放额度和力度,保持低利息,也让西班牙房产市场迅速振作。 

  房产租赁市场变化几何?  

针对这一问题,西班牙房产中介企业DonPiso负责人EmilianoBermudez认为,传统本地租赁市场,遭受疫情影响并不会太大。但是短租、旅游公寓等租赁项目,价格下跌幅度会在15%到20%之间。 

Idealista网站市场研究部主任FernandoEncinar则认为,因为疫情期间和今后所提倡的“远程办公”方案,一些热点CBD区域的住房租赁压力会大幅减小。因为企业白领们,不需要再花比其他区域贵出一两倍的价格,只为“居住得离公司近一点”。 

马德里房产行业协会主席Huecas则从短租公寓的角度,估计了传统本地租赁市场的价格走势。他认为,正是因为疫情造成旅游业下滑,“很多将手动房产改造成AirBNB等短租公寓项目的房东,没法再租给游客,又不能让手头房产空置,以后肯定要把房租改成租给本地人。这样一来,房产租赁市场也会出现大量新房源,造成供大于求的情况。”而西班牙新的租赁法规定,房租合同最长可以以7年为限。他预计,今后重点城市房租也会下降。

 Comillas大学Escobar教授则认为,旅游公寓向传统租赁的转变,可能只为以一年为限。一年后,西班牙旅游市场再度回温,仍然会有很多传统公寓变成旅游公寓。届时,西班牙房产租赁市场又将迎来一波涨价。 

  房产业需要哪些政府宏观调控?  

马德里房产行业协会主席Huecas认为,“西班牙不动产行业给政府贡献了12%的GDP,是经济快速发展的主要推手。”针对今后重振不动产行业,Huecas倡议,“降低房产买卖交易税、租赁增值税费。”并且相对应的,对购房者提供更多税率优惠,将极大程度地提振不动产行业信心。

房产中介企业DonPiso负责人EmilianoBermudez认为,政府除了对房地产交易双方提供税费优惠之外,也要加大对房地产开发企业在短时间内的扶持力度。“房产行业为西班牙贡献了大量就业机会”,如果房产开发企业垮台,将对西班牙经济全局造成恶劣影响。

Idealista网站市场研究部主任FernandoEncinar则呼吁,政府应该修改相关贷款法令,去除掉关于房贷“最高发放估价额80%”的规定。而在房产租赁市场上,应该出台更多法律保护房东利益,避免违约房客沦为OKUPA侵占房产资源。

据跨国房产评估咨询公司TINSA及西班牙房产门户网站Fotocasa数据显示,今年第一季度马德里的房屋租赁价格上涨了7.46%,巴塞罗那则上涨了8.72%,这两个地区可以说是西班牙房屋租赁市场上最活跃的地区。值得注意的是地中海地区的瓦伦西亚地区涨幅也达到了8.11%的水平,繁荣的港口和出色的旅游服务业使得这个地区的房租也有较高速度的增长。

根据西班牙当地某知名机构预测,西班牙的房价至少在接下来的三年里将继续上涨,随着经济失去动力以及欧洲央行(ECB)的货币政策正常化,增长率将放缓,标准普尔全球评级指出西班牙房地产市场的涨幅高于欧元区其他主要经济体,对于西班牙房产规律来说未来还是有很可观的上涨空间。

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文章来源:西班牙联合时报(ID:chinatimes_esp),作者:西班牙联合,移民帮获权转载。

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