由于全球经济增长担忧，地缘政治以及多国央行重启货币刺激政策的计划，黄金ETF的持有量创下2013年以来的最高水平。现货黄金今年上涨了11%。美元和黄金是世界公认的避险资产，但高盛(Goldman Sachs)在其最新报告中表示，寻求避险资产的投资者，应该会发现日元是比黄金更有吸引力的选择。

2017年以来，相比于传统的避险货币美元、瑞士法郎、甚至避险资产黄金，日元的避险属性表现得格外突出。很多人不明白，日元凭什么能成为避险资产？

北京时间7月20日（周六），移民帮举行了《日本房产投资机会》线上主题讲座，寰投财富海外业务部总监Rose为大家分析了日元为什么是国际公认的避险资产？日本房产值得投资吗？日元如何实现日本购房移民？日本有哪些福利？等话题。

以下为本次直播的部分精彩内容，赶紧跟小帮一起来回顾一下吧。

为什么日元是国际公认的避险资产？

首先我们可以看下面两张图，图一我们可以看出，在各类风险事件多发的2018年，日元汇率一直保持坚挺的态势，包括中美贸易战爆发的时候，VIX恐慌指数大幅攀升，日元的升值幅度反而比美元更明显。

图二更有代表性，2008年经济危机，2012年欧债危机，以及2016年英国宣布脱欧的时候，VIX恐慌指数都有明显的上涨，但随着VIX恐慌指数的攀升，日元反而升值。

图一

图二

以上数据非常具体的体现了日元的避险功能。

1.长期的低息环境是日元成为避险资产的重要原因。

关注日本的朋友都知道，日本曾经房地产泡沫破裂，经历过“失去的20年”。而且受2008年次贷危机的影响，日本经济形势更加恶化，为了刺激经济增长，日本央行实施大规模货币宽松政策，不断降低利率，更是在2016年初开始实行负利率，并持续至今。

长期低利率导致日元成为国际套息交易中的主要融资货币，日元融资成本极低，加上日元可以自由兑换，因此很多人借入日元，购买高收益的资产，以此赚息差。但是当风险来临时，大家就会卖出高收益的资产，买入日元偿还贷款，从而导致日元需求在短时间内上升，推升日元汇率。

2.连续28年成为全球最大“债主”，是日元成为避险资产的底气。

日本财务省5月24日发布的数据显示，截至2018年底，日本整体的对外净资产余额超340万亿日元（约合人民币21万亿），日本连续28年成为世界最大债权国，并为对外净资产两年来首次转增。日本的海外资产余额超1018万亿日元，对外负债余额为676万亿日元。

拥有大规模的外汇储备，并且是全球最主要的债权国之一，这些都有助于维持日元的币值稳定，想要做空日元的难度非常大。

3.日元的流通性非常强

通过下面这张图，大家可以看见日本经济其实是高度证券化的，日本的股市规模和债市规模已经位于全球第二。大家购买日元非常方便，所以日元能够一直保持较强的流通性。日本整体的金融规模以及较高的流通性，奠定了日元的避险属性。

既然大家都知道了日元是非常优质的避险资产，那么，如何利用日元来规避风险呢？直接以现金的形式显然不合适，因为日元的利息是非常低的，大部分人的首选是在日本买房。

日本房产已成中国人海外置业首选

日本是一个以旅游闻名于世的国度，近年来，日本房产凭借着精装修、齐全的设施、永久产权、高出租收益等特质，已成为中国人海外置业的首选。

1.日本主要城市圈房价八年持续上涨

2018年日本最新房价数据图

日本地价连续五年的攀升，主要城市圈房价八年持续上涨。

2010-2018年日本房价上涨趋势图

与国内买房看重涨价不同，日本房产投资更注重租售比。日本低房价高租金，扣掉管理、修缮、缴税等各项费用，租售比能达到6%以上，买房出租能快速回本。

2.日本旅游消费升级，住房需求大

日本政府旅游局（JNTO）近期宣布，2018年2月访问日本的外国人数比上年同期增加23.3％，达259万人比2017年2月的203万6000人多47万人，达到历年来2月的新高。

截止到2018年，日本接收的外来游客已经超3200万人次，加上东京奥运会的带动，到2020年安倍政府4000万游客的目标是可以实现的。

4000万游客意味非常庞大的住宿需求，目前，日本的酒店以及民宿都是非常紧缺的，去年6月份日本还颁布了民宿新发规范民宿市场，做好迎接外来旅客的准备。同时东京奥运会、世博会的加持，日本房价的上涨也是完全可以预期到的。

3.日本将迎来10年的黄金期

因为一直都在说日本经济下滑，但是在过去的7年里，日经指数差不多翻了3倍，日本的GDP创下了历史最高值，2018年创下了历史上最高的税收额62万亿日元。

安倍执政7年的成绩单

这些都表明日本经济是在回暖向上的，而且未来10年日本有奥运会、世博会等重大利好，日本将迎来10年的黄金期。

既然现在是投资日本房产的最佳时机，那么我们应该选择投资什么类型的物业呢？划重点：长租公寓，也是中国人最喜欢买的投资公寓。

从上图我们可以看到，在2008年经济危机的时候，长租公寓的跌幅是最少的，只有五个季度是下跌的，后面很快就回暖了，紧接着是29个季度的持续上涨。这就是我们通常所说的“熊短牛长”，非常具有投资价值。

在日本买房还能拿身份

随着人口老龄化的速度不断加快，劳动力出现了很大的缺口，因此日本政府对商业投资的政策逐渐放宽。

只要投资一定额度的资金在日本开设公司经营事业、或者购房出租，即可获得日本投资经营签证，配偶和未成年子女可以随行，享受日本的教育、医疗等福利。

办理日本投资经营签证速度快、要求低，申请周期约6-7个月，而且项目政策稳定，历史悠久，成功率高，我们以往的客户办理一直都很顺利。

有一个2018年上半年开始申请的A客户两个月左右就获批了。A客户非常喜欢日本，打算以后在日本长期居住，所以他当时选择了一个健身中心的生意，目前运营的很好。还有一个B客户是在2018年底的时候申请的，主要是为了投资，顺便拿一个身份方便以后的生活、医疗、孩子教育等方面。她比较喜欢京都的历史感，所以当时在京都购买了民宿。

综上，在日本买房既能获得稳定的租金收益，还能保值增值，拿日本身份，享受日本福利和优质的教育、医疗服务，对资产避险和孩子未来的成长规划，都是十分值得的一次投资。

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