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日本房产成投资新宠,买房、持有、卖出时的各种税费你了解吗?

日本房产成投资新宠,买房、持有、卖出时的各种税费你了解吗?
2019-07-23 20:00

2014年日本政府实施国内经济促进计划,开放投资市场。至2017年,东京、大阪、名古屋、京都等主要城市,房地价格均有明显上升。

近年来,因为东京奥运会、大阪市博会、G20峰会、名古屋亚运会等经济刺激点共同作用,而且到日本买房还可以申请日本的投资经营管理签证,进而移民日本,因此日本房产投资受到越来越多的中国投资人追捧。

但在日本买房的时候会伴随着各项复杂的费用,特别是税。不仅在买房时要交税,占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。因此很多初级投资者会很迷茫,都过来咨询小帮,今天我们来详细谈一谈在日本买房、持有、出租、出售等各个阶段的税费情况。

注:2019年7月23日,1人民币 = 15.7082日元。

首先我们需要了解去日本买房的流程。整个过程需要4-7个月左右的时间。

在日本买房时的税费

在日本买房时一般需要缴纳印花税、不动产登录免许税、不动产取得税等税费,如果是二手房,税费约占房价的6%-8%,新房约为房价的3%-5%。

1.印花税:根据房屋买卖合约所记载的金额确定税额。

2.中介费(新房无中介费):房产交易价格×3%+6万日元。

3.不动产取得税(购房三个月后缴纳):土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%,在取得不动产后3-6个月之间,会收到“纳税通知书”,非居住者必须要设立纳税管理人。

4.不动产登记免许税(购房后缴纳):土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士(国内叫法称律师)报酬(日本有专人负责产权转让登记手续费,手续费估约10万-40万日元左右,根据情况而定)。

5.保险费用:火灾保险约5万日元(一次性10年)。

6.产权转移登记律师费:代办以上所有手续的司法书士报酬、交通费等。通常占成交金额的1%左右。

日本房产持有的费用

在日本持有房产的税费主要包括固定资产税、都市计划税、物业费等,一般占房价的1%-1.5%。

1.固定资产税/年:固定资产评估价格×1.4%。

在日本,房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税,有着成熟的管理制度。固定资产税是一种地方税,即缴纳给市町村政府的税金。

注意:每年4月份左右发出通知,从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅,在购买后5年内可以享受减税措施,因此税额较低,在第6年税金会增加,这点需注意。

2.都市计划税/年:固定资产评估价格×0.3。

3.物业费/年:根据实际情况收取。

4.物业修缮基金:修缮金、维修费用等。该费用通常都是由物业管理公司代为收取。一户建无需缴纳。

5.租赁管理费/年:将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用。一般是收取房屋年租金的5%。

6.所得税/年:净所得 x 税率(5%~40%)x 复兴特别所得税(2.1%),租金收入-必要经费=净所得。中国所得税为5%~40%。

7.税理士费用:税理士为代理申告、缴纳,以上费用的服务费,申报一次的费用大概是2-3万日元。

一般说来,土地面积越大,金额越高,税金就越高;同理,房屋建筑面积大、造价高的,税金也高。另外,各种和固定资产有关的税金,凡是自用住房和小户型的,基本上都能够享有一定程度的优惠。

日本卖房产生的税费

在日本卖房子主要有中介费、转让所得税、产权转移登记律师费等税费,约占房价的6%。

1.中介费:卖房和买房税率一样,房产交易价格×3%+6万日元。

2.转让所得税:收入金额(售房)取得费-{取得费(当购房时)+转让费}-特别控除额。

取得不动产5年以内出售(短期转让税):

所得税:转让所得金额x30%

住民税:转让所得金额x9%

(非居住者免税)

取得不动产5年以上出售时(长期转让税):

取得税:转让所得金额x15%

住民税:转让所得金额x5%

(非居住者免税)

3.产权转移登记律师费:同买房相同。

如何减免税费?

在日本买房,土地所有权归自己,每年的固定资产税约为总房价的千分之三。那么,如何才能不违法,又少交固定资产税呢?在以下几种情况,固定资产税会被打折哟~

1.如果买新公寓,买一楼

如果在2018年后,买入新楼房,那么一楼的固定资产税,要比二楼便宜,顶层要比一楼多交10%的固定资产税。

2.买二手房,房龄越老固定资产税越少

3.买入新房后,6年以内卖掉

新房购买6年以内,建筑部分的固定资产税是半额。

4.向固定资产税减免制度靠拢

牵涉到房子的用途。在东京,如果购入的房子用来做保育园,那么固定资产税是0日元;在冲绳,如果购入的房子用来做工厂,那么固定资产税是0日元。

5.如果重建,在12月31号前拆除旧房

固定资产税征收的对象标准是:每年1月1号那天持有固定资产。

6.用信用卡支付(有积分制度的卡)

有的信用卡,可以用来支付固定资产税,且获得积分,大致在0.5-1.2%之间。

小帮总结:

日本税费固然复杂,但是综合起来看税费比例并没有特别高,日本房产投资更注重的是租售比。因为日本是旅游大国,民宿、酒店等住房的需求非常大,一般的房产扣掉各种费用后租售比能达到6%左右甚至更高,将房子出租出去可以快速回本。

而且房价涨幅也很可观,2018年东京房地产的交易额就上涨了15%,今年4月份东京市中心的几个区域,千代田区港区以及中央区,房价已经达到了7.3万每平米,跟去年同期比起来已经上涨了10%。

下面小帮就给大家推荐,日本京都府南部地区的HOPETREE伏見房产投资项目。

京都伏见酒店民宿项目

有了上述的详细介绍,相信大家都对都买日本房产的类型有了一定的了解,今天小帮为大家推荐京都伏见地区的酒店民宿的项目,持有酒店牌照,可全年出租。

本项目就是位于京都府伏见区,京都府是大阪都市圈的组成部分,作为世界知名的古都有许多世界遗产,每年有大量的游客到此,因此近年来京都府的酒店入住率非常高。

2017年京都府酒店平均入住率到达了88.8%,在4月的枫叶季和11月的红叶季都到达了94.8%和94.1%。伏见区作为京都府的观光区,是游客最喜欢停留的地区之一,有数十个观光景点,其中又以伏见稻荷大社、十石舟等最为知名。

本项目是酒店式公寓,位于京都府南部的观光地伏见区,单价大约在100万人民币/套,购买后作为旅游区民宿出租即可获得出租收益。

项目距离伏见车站2分钟,伏见车站到京都站地铁9分钟。项目土地面积233.43平方米,建筑物施工床面积729.48平方米,一共有27个客房,全部自带卫浴及厨房,还有一个管理室。

外观效果图外观效果图

室内效果图室内效果图

此项目有三种运营方案,第一种包租方案,第二种不包租限定管理方案,第三种不包租全管理方案。大部分投资人会选择包租方案,即由运营公司来管理、承租房产,无现地管理费、清洁费、维修基金等,每年净收益率7%,连续给五年,五年后投资人可选择继续包租协议,或者可选择自己运营。

小帮来帮您算笔账,一套房产单价100万人民币左右,年收益为7%则为7万人民币。若达到18万人民币的营业额要求,则需购买三套房产,年收益达到21万人民币。因此,购买房产申请移民的话则需300万人民币左右。您只需购买房产,开发商承诺包租,购房后即可申请投资经营管理签证。

中国人对于买房置业情有独钟,除了自身的安家之外,毕竟房产是最稳定的投资方式之一。除了价格,位置是尤为重要的。只要房产持续出租,获得收益。

“日本投资经营签证”申请条件

1、无年龄、无语言、经商背景、资产来源等要求;

2、无犯罪记录;

3、在日本成立公司,注册资本金500万日元以上(约合人民币30万元);

4、在日本有固定的办公场所设立的在日企业每年营业额至少为300万日币。

注:配偶和未成年子女可以随行。

项目优势:

1、快审批:办理快速,要求低,申请周期约6个月;

2、易申请:项目政策稳定,历史悠久,成功率高;

3、低风险:投资金额合理、经营形式丰富,投资不动产回报高;续签要求低,保持每年公司营业额达到300万日元;

4、高福利:医疗、教育福利好,离中国近,往返便利;入籍要求低,无明确居住要求。

5、护照高性价比:投资满五年之后申请入籍获得日本护照。而日本护照是全球最好用的护照之一,在2019年亨利护照指数排名中,日本免签/落地签189个地区排名全球第一。

移民帮综合整理,部分内容摘自海居派。

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