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投资日本民宿,如何不受民宿新法影响获得更高收益?

投资日本民宿,如何不受民宿新法影响获得更高收益?
签证 购房 日本 房产解析
2019-05-30 20:40

说到日本房产,很多人都是觉得日本房产市场冷淡,日本的年轻人宁愿租房也不买房。那么连本地人都不买房,房产市场怎么会有生机?其实不然,日本房产投资市场在全球排名第二,仅次于美国,优于中国。

日本地产在雷曼危机之后,连续十年保持着稳定增长的趋势。例如白马、伏见等地区增长较快,最高年增速可达50%-60%,有的地方增长较慢,例如东京,年增速仅3%-5%。房产的快速发展市场带动了民宿的发展。

但是2018年6月,日本颁布了民宿新法,法案严苛导致大量民宿关闭,体量仅存20%。那么,民宿新法对日本的房产市场有何影响?在新法案的影响下,如何在法律允许的范围内投资民宿,获得更高的收益?

今天就有请移民帮专家、日本民宿管理及地产开发专家肖先生为大家详解一下日本民宿新法的影响。

日本民宿新法

2018年6月,日本正式推出了民宿新法,下面来看一下具体的政策。

第一,日本政府规定所有用作民宿的公寓,必须有大楼的管理机构即业主委员会半票通过才可用作民宿。

第二,用作民宿的房产,防灾、防火设施必须按照国家规定的标准进行改造,改造费用由业主分摊。

第二,也是最重要的一条,用作民宿的房产一年只能出租180天,因此投资人全年的收益就会减半。

正是因为新法案条件严苛,法案推出半年后,日本的民宿体量减少了80%,仅剩下20%的存活率。正是因为大部分民宿被清除,在外来游客不断增多的情况下,如果民宿可全年出租,那么收益率、入住率将会大大提升。可以预见,日本的这类民宿有着很大的投资潜力。

民宿全年出租的方案

若想民宿全年出租获得更高的收益,怎么办?

如果民宿全年出租有两个方案,一是特区性民宿。在民宿新法颁布之前,2017年颁布了民宿特区的法案。

在日本,有几处地区如东京的大田区、大阪市等,被设为民宿特区,此地区的民宿可以全年出租。大田区位于羽田机场附近,与东京市中心相距甚远。相比来说,大阪市民宿的收益率更高于大田区。

另一个方案是办理酒店牌照的民宿。民宿新法的推出,一半的原因是由于巩固酒店业的地位。因此,拥有酒店的牌照和资质是不受民宿新法管辖的。

酒店牌照分为三类,简易住所、旅馆牌照和酒店牌照,办理三个牌照其中之一即可。

那么问题来了,酒店的牌照需要整栋楼申请,而不是一间一间的申请。如果投资者购买了一整栋公寓或者别墅,如果房产不符合土地使用规定,也是不能申请到酒店业的相关资质,不能全年用作民宿,只能出租180天。

因此投资酒店型民宿,只能选择整栋民宿项目。

京都伏见酒店民宿项目

为了让投资人不受民宿新法的影响,获得更高的收益,今天为大家推荐京都伏见地区的酒店民宿的项目,持有酒店牌照,可全年出租。

本项目就是位于京都府伏见区,京都府是大阪都市圈的组成部分,作为世界知名的古都有许多世界遗产,每年有大量的游客到此,因此近年来京都府的酒店入住率非常高。2017年京都府酒店平均入住率到达了88.8%,在4月的枫叶季和11月的红叶季都到达了94.8%和94.1%。伏见区作为京都府的观光区,是游客最喜欢停留的地区之一,有数十个观光景点,其中又以伏见稻荷大社、十石舟等最为知名。

本项目是酒店式公寓,位于京都府南部的观光地伏见区,单价大约在100万人民币/套,购买后作为旅游区民宿出租即可获得出租收益。项目距离伏见车站2分钟,伏见车站到京都站地铁9分钟。项目土地面积233.43平方米,建筑物施工床面积729.48平方米,一共有27个客房,全部自带卫浴及厨房,还有一个管理室。

外观效果图

室内效果图

此项目有三种运营方案,第一种包租方案,第二种不包租限定管理方案,第三种不包租全管理方案。大部分投资人会选择包租方案,即由运营公司来管理、承租房产,无现地管理费、清洁费、维修基金等,每年净收益率7%,连续给五年,五年后投资人可选择继续包租协议,或者可选择自己运营。

小帮来帮您算笔账,一套房产单价100万人民币左右,年收益为7%则为7万人民币。若达到18万人民币的营业额要求,则需购买三套房产,年收益达到21万人民币。因此,购买房产申请移民的话则需300万人民币左右。您只需购买房产,开发商承诺包租,购房后即可申请投资经营管理签证。

日本距离中国很近,是亚洲为数不多的发达国家之一,又有着很强大的经济地位,差异不大的文化环境吸引着一些人想要投资日本房产。只要房产持续出租,获得收益,就能全家获得日本永驻身份,享受日本福利。咨询日本投资经营签证相关问题,可拨打400-085-6660

关于日本投资经营管理签证,可参考上一篇律师介绍日本的移民政策(相关阅读)时的详细介绍。

“日本投资经营签证”申请条件

1、无年龄、无语言、经商背景、资产来源等要求;

2、无犯罪记录;

3、在日本成立公司,注册资本金500万日元以上(约合人民币30万元) ;

4、在日本有固定的办公场所设立的在日企业每年营业额至少为300万日币。

注:配偶和未成年子女可以随行。

项目优势:

快审批:办理快速,要求低,申请周期约6个月;

易申请:项目政策稳定,历史悠久,成功率高;

低风险:投资金额合理、经营形式丰富,投资不动产回报高; 续签要求低,保持每年公司营业额达到300万日元;

高福利:医疗、教育福利好,离中国近,往返便利; 入籍要求低,无明确居住要求。

护照高性价比:投资满五年之后申请入籍获得日本护照。而日本护照是全球最好用的护照之一,在2019年亨利护照指数排名中,日本免签/落地签189个地区排名全球第一。

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