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我们忧心忡忡的房地产税,在美国竟然受欢迎?

我们忧心忡忡的房地产税,在美国竟然受欢迎?
美国 地方 房地产
2019-03-13 20:25

  房地产税可能是唯一一个能够打败明星绯闻的话题,这个事儿已经讨论了快20年,关注度从没减弱过,每每有点风吹草动,总能引起全民沸腾。

  3月8日,十三届全国人大二次会议中再次提及房地产税:

  集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等……立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。

  这下房地产税终于要实锤了,谁还坐得住?一时间,朋友圈齐刷刷地被这种恐慌刷屏:

  · “房地产税”楼市大杀器来了,炒房者彻夜无眠?

  · 千万不要低估房地产税

  · 如果房地产税来了,谁最害怕?

  房地产税“劫富济贫”,楼市还能“造富”吗?

  房地产税在中国是个新鲜事物,但在美国并不是个新鲜事,移民从踏上美国国土的那天起,就会面对各种税赋,房地产税也不例外。但美国人民对于房地产税不但不恐慌,反而还很欢迎。

  可能真的如某些专家所言:“房地产税”不落地才更可怕?作为万税之国的美国,房地产税是一个非常重要的税种,今天我们谈谈美国的房地产税,或许能带来一些参考。

  美国的房地产税属于地方税种,是地方政府的主要收入来源之一。美国各种税收用途都很明确,房地产税主要用于地方的学校、公共设施和警察服务。房地产税不是单纯的如何缴税的问题,税率也不是一刀切。

学区越好,房地产税越高

  美国的房地产税体现了学区的好坏,基本原则是学区越好,房地产税越高。做父母的,为了孩子的前途,往往会选择好学区买房。

  这里体现了一个原则,好学区房地产税高,往往房子也贵。学生的父母大多为高知家庭,在公司都是高级白领(或称金领),属于美国中上层的中产阶级,收入高,买的起好房子。

  好学区因为房地产税高,所在的区域地方税(比如城市税、郡县税等)就低,甚至是“0”。

  有的区域,为了提高学校的质量,故意抬高房地产税。这样,收入低的家庭就会买不起房子,或者被迫搬走。留下来的都是经济良好家庭,学生质量好,家长重视教育,学校有钱建设、买的起先进设备,自然就可以越办越好。

  在美国中小学老师的工资是公开的,而且由政府提议、民众选举决定,没有一个学校可以乱涨工资。校长等高级管理人员的收支严格受民众监控,他们每年的纳税需要公布于众。

  房地产税越高的地区,教师工资越高,自然教育水平也越高,就越能吸引收入高的家庭入住,形成一个良性循环(笔者女儿的中学老师工资,比一个中型制造业的财务总监都高)。

各个地方的房地产税不是单一由政府决定的

  地方政府提出房地产税征收方案提议,要经过所征收地区的居民联合投票通过之后才可以生效。

  美国经常出现某个地区的议员要求修改房地产税,当地居民第一考虑就是是否会影响学校的质量。如果是,居民不会为了节省一点税钱就同意降低房地产税。相反,同意提高房地产税的案例远远大于同意降低的案例。

  伴随着房地产税的提高,城市税或者郡县税往往会降低。如果房地产税高,学校好,不仅子女教育好,房子还好卖,居民个人收益大。如果城市税降低了,政府经营是否受到影响,那是市长或者郡长的事,他需要想办法引进企业来增加企业纳税。所以,美国的居民是很会算账的。

  移民一定要注意,如果你是绿卡持有者,你一样拥有参与地方房地产税率决定的投票权。这个和你每天的生活息息相关,一定不要忽略此项权力。

房地产税高的地方,警察服务特别好

  房地产税高的区域,每天警察都会开着车巡逻。

  如果你全家要出远门,大可放心的把钥匙交给警察署,警察会每天定点到你家看一下有无状况。

  如果赶上暴雨多的天气,警察会每天去家里巡视一遍,可以有效的预防房屋积水问题(美国的别墅都有地下室,很多地下室都有通道直接通地面,并且都有多个窗口开在地平线上,如果连续暴雨没有人处理,地下室容易积水)。

  笔者因为工作关系,需要经常呆在中国。有段时间家人也在中国,我们就把家里的钥匙交给了当地警察暑,他们在去我家日常巡逻的时候,发现笔者家里闹老鼠,就电话我们,征得我们同意,请来了灭鼠公司。等到我们回去的时候,家里干干净净的。

房地产税高的地方,城市建设特别好

  一般来说,美国房地产税越高的地方,城市建设会越好。这一点,主要体现在几个方面:

  1.高速公路的建设:行驶在高速公路上,如果路边有阻挡板或墙(用于隔离噪音),肯定那一边的区域房地产税高,有钱修建公共设施。

  2.公共停车场的建设:地方多,停车位大,价格低或者免费。

  3.排水系统更新快。

  4.公共公园多(美国公共公园必须免费)。

  5.是否允许建设新高架或者机场等公共设施,有优先发言权(笔者所在城市富裕,结果机场就建到城市外围了)。

  有一点和中国不同,美国的公交系统和房地产税不成正比。往往是越穷的地方公交系统越发达,富人区都严禁建设公交系统。

  新移民记得参加公共设施建设选举,这关系到你的房产增值和日常生活的舒适度。有绿卡就可以参加选举,有的城市只要在那里居住就有选举权。只有联邦政府相关的选举,必须是公民才可以参加。

  笔者家庭就很认真对待公共设施建设,之前县里面的图书馆扩建我们积极参与投票,最后同意票获胜,图书馆扩建,带动了教育水平更上一层楼,房价也跟着上涨。

房地产税可以抵扣个人所得税

  按照美国统计局的数据,美国平均每年征收140亿美金的房地产税,每个家庭每年平均房地产税支出为2,197美金。不要被数字表面吓到,140亿美金包括个人缴纳和商业缴纳,大部分来源于商业缴纳,而且房地产税可以用于抵扣所得税收入。

  美国的个人所得税征收原则是鼓励消费,有很多免税项目,房地产税和买房贷款需要支付的每月利息都可以用来抵扣个人所得税,因此美国人基本上都是一工作就买房子,只要付得起首付。

  在美国租房不用支付房地产税,房东早就把这部分钱包含在租金里面了。作为房客,租金不能抵扣个人所得税。作为房东,房地产税可以冲抵房租收入少缴税。

房地产税高的地区,房子反而好卖

  美国人的观念不同,房地产税高的地区,房子反而好卖,因为必然和两件事挂钩:好学区和低城市税率。没有一个中介向你推荐房子的时候,会拿房地产税低作为一个卖点。

  美国房地产税差距很大,以下是2018年美国50个州和直辖特区的房地产税数据。

*$184,700 is the median home value in the U.S. as of 2016,

the year of the most recent available data

  综上,房地产税确实关系到每一个人的切身利益,但也没必要过度恐慌,只要取之于民、用之于民,最终都是造福社会的好事。

  美国哪里的房子投资回报率更高?哪里的学区房更好?在美购房需要注意哪些税务上的风险?如需咨询美国房产、移民、税务等相关问题,可拨打400-085-6660,专业工作人员将在24小时之内与您联系。我们将为您提供1对1的顾问服务, 给您量身定制规划方案,让您“移”路畅通。

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