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“取消公摊”?多希望这则假新闻是真的!

“取消公摊”?多希望这则假新闻是真的!
投资移民 资产配置 房产
2019-02-25 20:00

  《住宅项目规范(征求意见稿)》:我也想取消公摊,但这事儿我说了不算……

  文章来源:得居海外房产(ID:Dejuhwfch),作者:象姐,移民帮获权转载

“取消公摊”?

错误解读造出来的“假新闻”

  周末,住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》因为一句话——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,而引起了社会的广泛关注。

  这句话瞬间点燃了媒体的热情,一时之间“公摊取消”、“买100平米房子只得70平米现象有望终结”等新闻遍地都是。

  这些消息虽好,可惜并不真实。准确来说政府文件是真,关于“取消公摊”的解读却大错特错。(尽管我们都希望这是真的)

  和《住宅项目规范(征求意见稿)》(后文简称为《规范》)一起发布的还有另外37份文件,他们统称为“住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿”。

  在住建部官网上,我们可以看到这份《规范》被定义为工程项目规范:

  所谓“工程规范”,是开展工程建设活动的“底线”要求,有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

  作为一份技术规范,这份《规范》约束的是工程建设行为,约束对象是相关建设单位。这些都与住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,没有直接的关系。

  而住建部出台这份《规范》的目的,也非常明确:

  为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施,制定本规范。

“总则”中的文件说明

  直白点说,《住宅项目规范(征求意见稿)》只管房子建成什么样,至于怎么卖,比方说买房按什么面积算钱,这方面的问题不归它管,得找别人。

  而这个别人主要就是《商品房销售管理办法》(2001年开始生效执行)。

  在第十八条中,它明确规定了商品房销售计价的方式:“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 ”

  所以现在大部分开发商都选择采用“建筑面积”计价,虽然不合情理,但也的确没有违反相关规定。

  而套内面积计价也只是一个交易方式,并不能代表公摊面积就“取消”(不存在)了,公摊面积仍然存在,只是是否按房价收费的差别。

对公摊的敏感

源于无数被坑走的钱

  笔者特地关注了一下公摊事件的关注度,它在周末的这两天的百度指数增长了两三倍,可见社会各界对这件事的关注度之高。

  这也没办法,公摊着实是百姓钱包的吸血鬼。而这事儿,我们是从香港学来的。

  其实,曾经很长一段时间,中国大陆都是福利分房,没有商品房、公摊等市场化的东西。

  后来改革开放时期,我们向当时的香港学习城市规划、交通设计,以及房地产制度。于是,土地招拍挂、预售制度、公摊等逐渐从香港传了过来。

  1950年代,在香港,房子都是整栋整栋出售的,能买得起的非富即贵。为了提高利润,当时的开发商只能想法设法把更多人吸引到楼市里。

  于是,他们想到了分层销售:一层一层卖,后来干脆面积更小一些,一套一套卖,这样有就更多人能买得起房子了。

  可问题又来了,整栋卖自然是同一个人将楼道等区域连同房子一起买了;但分层甚至分套卖,公共区域的费用该由谁来承担呢?开发商可不想掏钱。

  于是,香港人就想到了公摊(现在大部分人认为是李嘉诚发明的)——把公共区域也平均摊到房屋面积里,买房人掏钱一起买了。

  这就是“公摊”的由来,本身是为了让更多人可以买房,可开发商们发现公摊面积变大之后,房价看起来更低,一定程度上可以利好销售,同时还有很多附加收入。

  于是,开发商把公摊带上了绝路——实际使用面积不断“缩水”,得房率从从90%一路跌到78%:

  1972年,建筑面积850呎,790呎实用,得房率92.9%;

  1986年,建筑面积907呎,817呎实用,得房率90%;

  1993年,建筑面积945呎,732呎实用,得房率88%;

  2010年,建筑面积1000呎,780呎实用,得房率78% 。

  2006年,甚至出现了长实元朗四季豪园实际得房率只有40%的极端情况。此事经由媒体报道后,一片哗然,更有不少民众反映公摊面积被重复/不合理收费:

  业主购买的电梯等公摊地区,被开发商二次利用,作为广告载体盈利;

  开发商私自改建公共区域,并将其二次销售给业主;

  公摊区域并无采暖设备,却同样征收采暖费……

  在这些问题上,大陆可以说是有过之无不及。而香港作为先行者,在应对上也走在了我们前面:2013年,香港正式废除建筑面积计价的销售方式,此后只允许按照使用面积交易房产。

  作为地产制度老师的香港都“告别公摊”了,我相信大陆必然也会如此,尽管阻力重重。

告别公摊困难重重

但并非不能解决

  很多人觉得大陆要“告别公摊”很艰难,也很遥远,但其实香港当年也是如此:

  2008年,香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积”(这有点像现在的情况),开启了香港社会取消公摊的努力。

  当年10月,在舆论压力下,港府公布“实用面积”,并要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目,必须在售楼书中采用统一的“实用面积”定义。

  去年,人民日报、新华网君发文批判公摊,这表明政府并没有忽视这方面的民情舆论。而如今从官媒到住建部文件,也是一种进步。

  2010年,香港立法会房屋事务委员会建议,在新房买卖中,去掉公摊面积,按照实用面积定价,这相当于要写入法律了。

  当时,香港官方咨询公众意见中,收到近1000份意见书,市民几乎一边倒叫好。但反对声音也很大,而且主要来自开发商。他们的反对理由和当前大陆面临的情况十分相似:

  存量房(二手房)是按照建筑面积算的,如果新房按照实用面积算,会造成市场混乱;

  按照“实用面积”卖房,会导致每平米单价会上涨,民众得不到什么大实惠。

  然而实际上,2013年开始实行住宅物业销售新规,新房只能用实用面积来标准面积,以“每平方呎/平方米”来表示售价,同时要求二手房销售先行提供“实用面积”。

  政策实施后,香港正式“告别公摊”,而开发商所说的“混乱”也没有出现。

  其实不止中国香港地区,在海外很多国家,例如北美美国、加拿大,欧洲希腊、西班牙、葡萄牙、再到东南亚的泰国,这些国家房屋都是以房屋实际使用面积进行售卖的,无公摊面积、建筑面积这个概念。

  举例来说,泰国一套30平米的一居室公寓,你得到就是真真正正的30平米的套内使用面积,相当于国内一套38-45平米左右房子的居住感受。

  可见,取消公摊的确是大势所趋,而且相信我们离这一天也不会太远。这次发布的《规范》虽然不能解决公摊问题,但也针对一些房地产市场的不良问题进行了规范,比如:

  全装修交付的标准中对厨卫墙面等细节进行了明确规定,将对改善当前劣质装修现象起到有效规范;

  要求住宅结构设计使用年限不低于50年,则是对房屋质量的关注;

  电梯配备标准、社区环境的规范,则是对居住品质的关注。

  在房地产制度和规范上,我们的确有很多不足之处,前路很长,还需一步步走。

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