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在澳洲买房时,忽视这些“澳洲特色”可能会吃亏哦

在澳洲买房时,忽视这些“澳洲特色”可能会吃亏哦
房产 澳洲移民资讯
2019-01-19 19:44

作者介绍:团子妈妈,英语文学学士,汉语国际教育硕士,曾多次前往东南亚国家教授汉语,回国创业,建立双语学前教育培训学校。现定居澳洲悉尼,最大爱好是写作和授课。

很多人说,华人到一个地方之后就喜欢买房子,是因为我们常把房子看作正式扎根某个地方的开始。在我们的传统文化中,一个房子,一个家,不仅是身的居所,更是心灵的港湾,给我们安全感,赋予我们面对更多挑战的勇气。

2018年中,在悉尼终于有了一套写着我们名字的独立屋,这栋房子是我们在一段时间内,能找到的最适合我们的,我们爱它。

(一)找房子

买房子,首先涉及的问题就是如何找到中意的房子。有人会说,我每天都在不停的刷Domain这样的购房网站,但是怎么等,都没有等到自己喜欢的房子,怎么办?

这个时候你也可以再主动一点,因为澳洲房产中介还有一些隐形操作。很多销售量较高的中介喜欢积累真正买家的名单,然后在好房子即将上市之前,就会提前通知这些真正买家,这样中介可以缩小客户范围,提高销售成功率。

而对于买家的好处是,你可以比市场上的大部队提前接触到房源信息,有更多的时间去调查、考虑,如果房主刚好要出国,急售房子,说不定就能在房子被挂到网上之前就卖给你了。

那如何让你成为中介眼中的serious buyer(真正买家)呢?试着在看房时,和你看好区域的优质房产中介多聊聊,让他们感觉你是真的要买房子,而不是周末无聊,到那儿摸市场或看热闹。

还有些房源,其主人不喜欢暴露隐私,因为在购房网站上公布过的房产,其成交价格等信息最终在网上都可查。还有的卖家觉得每周都要打扫房间准备对外开放很麻烦,所以他们通常还会私下里找中介为他们寻找买家。

如果你已被标记成真正买家,这时中介就会把这样的卖房信息私下发给你,如果买卖双方价格谈妥,就成交了,所有手续都是合法流程,只不过房子出售信息没在网上公开过。

(二)房产中介

说到房产中介,在澳洲买房过程中,他们的作用至关重要,不仅仅是买卖双方的传话筒,外加帮你办个手续那么简单。

澳洲很多房子的出售方式是拍卖,拍卖会上,出价高者得,这种做法的好处是所有的出价都是透明的,但是如今也有很多房子不拍卖,那就是on sale出售,就是买家把能出的价钱报给中介,中介一般在房子被看了几周之后,将所有买家的出价汇总报给卖家,而并不一定是,你一出价,他们就报给卖家。

但是,也有一些中介,不知道是我们理解不了他们的工作方式,还是他们数学不太好,处理不了那么多数字信息。你通过中介向卖家表示的对房屋的兴趣,甚至价格,其实他们一直没有告诉卖家。

我们遇到的其中一个中介特别有趣:

我们明确出价比如115万,每次电话或者见面,他说的最多的就是“不行,亲爱的,这个价格你们拿不到。” “还得再加一点,再加一点。”我们的确又加了一些,最后加到了117万,他仍说No。

后来竟干脆告诉我们,我们是开放看房三周之后的唯一出价买家,但我们还要再加点儿才能买到。谁知,在我们撤出的三个月后,这套房子才被卖出,成交价格竟是我们最开始出的115万。卖家要是知道曾经有人出价117万,而且是三个月之前,不知道会作何感想?

每日都在市场里摸爬滚打的中介,不一定已了解了市场的变化,你要警惕那些,被前些年澳洲火热房产市场惯坏了的中介们,不要被他们的逻辑带歪了。

还有的中介正好相反,他们很会卖房子,才不会傻到告诉你,你是唯一感兴趣的买家这样自掘坟墓的话。他们会让你觉得时间紧迫,这个房子很抢手,比如在出售时标明此房急售,或找很多人来看房,从很多角度透露给你有很多人出价,但其实没有几个是严肃的出价。

当然,仍有很多不错的房产中介,最后我们非常幸运遇到了在这一行做了三十多年的一位西人老先生,人非常热情、和蔼,办事条理清晰,让你感到自己真的遇到了一位绅士。

(三)议价

找到一套自己喜欢的好房子,其实不容易,所以适当追加一些价钱是可以的,但是你最好到网上搜索一下附近类似房产最近的成交价。再计算一下,入住之后,这套房需不需要再令你花格外的钱,比如修理花园、翻新卫生间、厨房等,再去衡量你肯为这套房出多少钱,而不是漫无边际的随着中介给你营造的感觉走。

但如果一套房子,你只需拎包入住这么省心,在你可承受的范围内,多掏点钱买到舒心也是明智的选择,因为再装修也是件既费钱又劳神的事。

很多人都说,在澳洲买房时出价的时机也很重要。打个比方,一个刚开始相亲的姑娘,一般很少有看了第一个对象就成功的,因为此时的她即便遇到了不错的对象,也难免会想,我才刚开始,后面会不会有更好的?

只有当几轮相亲,几轮市场反馈之后,中介和卖家慢慢了解了这套房对市场的真正吸引力多寡之后,你再出价,他们会更认真的对待你的出价,也更容易接受。

而且我还要说的是,如果你看好了一套房,早点表明立场也很重要,让中介清楚,你是这套房子的主要潜在买家之一。不要明明自己在家对房子早已研究的特别透彻了,结果还没和中介见过面,最后说不定,正当你下定决心买的早上,此房的状态就变成“已签约”,告诉你那种感觉就像失恋了,别问我是怎么知道的。

(四)律师

在澳洲买房时,我们还需要一个重要的人的加持,那就是律师。每一套澳洲房产都有自己的合同,就像房子的个人简历一样,这是一套什么类型的房产,多大面积,边界在哪,下水道是不是横穿房子主卧,房子是不是建在危险地质上面等。

这本房子“简历”,普通人大多看看里面的图,看个热闹,真正要在短时间内看出点什么重要信息的话,还是需要找专业律师。一般在你看到了一套房并对其有了兴趣,就可以向中介要这套房子的合同先自己研究一下了。如果你觉得有出手的价值,那么就可以找律师来帮你看看,合同里面是否隐藏着一些你没发现的东西。

比如,我们在看一套临小溪的房子时,就多亏了在签约前找了律师加急看了房子的合同,结果发现其临小溪一边,有潜在的滑坡危险。

除此之外,基本在买家签了合约之后,其它大部分事情,比如和贷款银行联系、准备过户文件、完成过户等,在澳洲,这些都要你的律师替你完成。

房子过户那一天,我们本人其实就呆在家里哪儿都没去,仅通过一通电话得知,房子已经是我们的了。对于习惯去国内房产交易中心办手续的我们来说,甚至一度怀疑房子是不是真的属于我们了,后来看到了政府的来信,赫然写着我们俩的大名,才确信,不禁感叹这种省心、省力的便捷。

所以说,在看房前,提前找好一个不错的律师是很必要的。

(五)税费

凡是说到买房,还有一点大家比较关心的就是:我要付多少除了房子本身价格之外的钱?

除非你找买家中介替你选房、谈价,否则买家一般不承担中介费,你需要承担的主要是律师费、印花税、市政税和房屋保险的钱。

律师费不多,大概一两千澳币,房屋保险费也差不多这些,购买豪宅会多些吧,原谅我没有购买豪宅的经验,希望以后能有。

不同州之间,征收的税费还是有些区别的,我介绍的是新南威尔士州的税费政策。

通常税这部分,约是总房价的4%,也就是100万房子,再掏4万的税交给国家。但是!澳洲有一项说新不新,但却仍有很多人不清楚的法规就是,对持PR也就是绿卡,但没有在澳洲连续住满200天的购房者格外征收约4%的税,也就是100万的房子,总共要掏8万交给国家。

以前是只要在签合同前,没住满就要交钱。但是后来被改成如果签约前没住满,可以在签约后的一年里,保证其中有连续的200天在澳洲境内居住。

是不是觉得这段很烧脑?

还需要注意的是,这项法规针对的是房产证上,这套房子的所有拥有者,如果夫妻双方联名购买一套房,有任何一人没有连续住满200天,这个格外的税都有可能被征收。一个人没住满征收2%,俩人都没住满就征收4%。

就这件事我们特意咨询了律师,他说虽然目前为止还没听说过谁被征收额外4%的税,但是最好还是不要冒这个风险,毕竟真金白银,如果能完成连续居住200天的要求,还是老老实实的住吧。

除了以上这些,还有比如检查房子(building report)的钱,如果你想在买之前了解一下这套房子的“身体”状况,比如有没有白蚁,屋顶有没有问题,地基有没有下沉风向等。检查房子需要约500澳币,你可以在准备签约时就做,这样如果房子有问题,你还可以在一般十天的犹豫期内选择放弃购买。

(六)房屋建材

除了以上这些,还有一些关于房屋本身需要注意的问题,我想提醒大家。

警惕新建房的质量问题,尤其是那种专门建起来不为了自住而是为了出售的新房子(Project house)。仔细研究一下这块地之前是不是因为有白蚁之类的,房子才被推倒重建了。再看看建筑用料怎么样,地基打的怎么样等,以免买到为降低建筑成本而质量不佳的新房。

警惕老房子的Asbestos问题。Asbestos是石棉的意思,这个单词挺难记的,很多国内来的年轻人,根本不知道这是什么。上了年纪的国人,可能小时候住过石棉瓦盖的房子,但石棉在澳洲是人人皆知的不安全的东西。

澳洲和其它西方国家八十年代以前建的房子,用含有石棉的板子做防火、防潮的建材非常普遍,后来科学发展了,西方各国发现长期在石棉工厂工作的人,患肺癌的非常多,潜伏期几十年。因为石棉纤维非常坚硬,石棉板一旦破裂,其纤维又恰巧进入肺部的话,就会永远停留在那里。

其实石棉在静止状态下,就是不破裂时,是没这种危险的,而且那些患病者,大多是大量暴露在石棉破裂环境下的人。澳洲有的老房子里的石棉已经被拆掉了,有的虽没被拆掉,也被用另外一层板子密封在里面,这种现象很普遍,也不用过分担心。

你一般在做房屋检查的时候,会被告知房子里是否有石棉,你也可以拆除这些石棉,但自己私自拆除石棉并且随意抛弃,在澳洲是违法的,所以必须请专门的人来拆,并且让他们清理走被拆下来的石棉。

其实亚洲大部分国家根本没像澳洲这样严肃的对待石棉,甚至有新闻说,至今,一些亚洲生产的建材,例如外墙涂料,都还含有石棉,只是我们不知道而已。只能说澳洲人对健康、环境相关的事,格外重视、谨慎。

其实无论在哪,买到自己喜欢的房子,都是一件令人兴奋和充满成就感的事,更不用说是在异国他乡筑起一个新家,一切虽来之不易,但当你置业成功,一家人在一起拥抱庆祝时,不得不承认,那一刻觉得之前的一切投入都是,心甘情愿。

我们经历过这些,希望大家能提前了解,不必再去经历我们经历过的那些“澳洲特色”的小坎坷,而尽是“澳洲特色”的小美好。

希望所有渴望在澳洲大陆拥有一个理想、温暖新家的朋友们,能早日手握自己理想房产的钥匙,打开你澳洲新家的大门,开启一段美好的南半球人生路。

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