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澳洲房产投资热点问答:哪种房产回报率高?墨尔本哪里值得投资?

澳洲房产投资热点问答:哪种房产回报率高?墨尔本哪里值得投资?
澳大利亚 墨尔本 维多利亚 房产 投资
2017-06-15 10:44

  北京时间5月27日,移民帮专家、澳世集团董事总经理杨雅君女士做客起司会,对2017年7月1日之后将实施的维州税收变政进行解读,同时对备受国人关注的教育、学区房投资、墨尔本未来三十年城市规划蓝图等进行全面解读。结合时下热点和政策,告诉你如何把握澳大利亚维州房产投资的机遇。并在直播后进行了线上问答,以下为部分精彩问答回顾。

  问题1:请问澳洲房产投资哪种房产回报率最高?

  答:对比house、townhouse和公寓房的长期出租回报率,可以说,公寓房最高。目前CBD附近的公寓房的出租回报大概是5%-5.5%。

  而且公寓房,尤其是市中心附近的公寓房,空置率非常低,平均空置天数大概每年只有五天,所以出租回报率非常高。

  也有一些客户希望买一些带地的,也就是别墅或者类同于别墅,认为这样的房子的增值空间会比较高。不过,要知道,投资房产,地段是最重要的,房子的类型则是次要的。

  问题2:请问能谈谈墨尔本东南区博士山附近的房产吗?

  答:首先,博士山(Boxhill)不在东南区,而是在东区。常规来说,墨尔本的富人区实际都在东区和东南区,东区靠山东南区靠海,东区的华人比较多,东南区传统白人比较多。Boxhill区比较特别,政府正着力把它打造成华人中心,所以这个区目前开发得也挺多的,公寓房、别墅都有,销售也挺不错。

  Boxhill位于墨尔本CBD以东15公里的位置,所以这个地区本身是处于suburb,不在市中心,而是郊区城郊。但因为华人聚集比较多,估计比例达到60%以上了,所以基本上不住在Boxhill区的华人,周末也经常跑到这里买菜、买生活用品等,生活环境是比较方便的。

  但是如果是移民过去的话,稍微懂一点英语,我个人不是太推荐住在Boxhill,因为华人比例可能会过高了一点,好像就住在中国。倒是可以选择在Boxhill附近一些更加好一点的区域,比如 Burwood等区域。

  问题3:请问egate具体在什么地点?

  答:E-Gate的位置是距离CBD以西,大概是1公里到1.5公里的距离,实际上离CBD非常近,步行大概10-15分钟左右的时间。而且这个区域本身离墨尔本大学非常近,离维多利亚女王市场也很近,所以地理位置非常优越。

  目前政府也有一种说法,因为墨尔本CBD比较小,只有6层9条街,一层两公里,所以政府有意把CBD往外拓展。而E-Gate目前已经有许多大开发商进驻,比如马来西亚MRCB集团、世界500强集团等。整个E-Gate集大学、医院、超市等于一体,而且距离CBD是步行的距离,所以位置非常好。也是鉴于政府的这个举措,目前E-Gate区域的土地价格每周都在上涨。

  问题4:请问能推荐一下墨尔本哪个区值得投资?

  答:这个问题蛮难回答的,因为这决定于你手中的资金。资金量够大的话,可以分开投好几个区,比如东区或者东南区是比较好的区域。另外,Parkville不光是墨尔本,也是澳大利亚最好的区,房价也很高。Elwood这些也都是非常好的区域。

  当然,如果手中的资金比较有限,可以去投一些好位置的公寓房,因为公寓房本来是期房,首付也比较低,只需要10%的首付,准入门槛比较低,而且出租率也有保障,出租回报也非常好。

  总的来说,如何选择投资区域,一是看你手中的资金量,二是选择一个好地段。

  问题5:请问Epping的区位和前景如何?居民的构成是什么?

  答: Epping不在墨尔本东部也不在东南,是在北部25公里左右的位置。这个位置公寓房非常少,因为土地的价格比较便宜,基本上很多人都能承受,所以大部分房子类型是house或者townhouse,就是大的别墅,大概土地面积在四五百平米左右。

  Epping不像东区或者东南区,已经是成熟的区域、富人区,所有的设施都比较齐全。北部北区或者西区很多原来是一些工业区,现在拆除了工厂去建一些新区,土地非常多。所以它的居民人群,会是一些新的移民人群,和年轻人比较多。

  这个区域的好处还有是土地面积会比较大,不是公寓,而是别墅,基本上很多是两层的别墅,占地面积500多平米,价格又不贵,房价大概在50-70万澳币左右,相对很多家庭的承受力来讲,很容易买入。尤其是一些家庭成员比较多的新移民家庭比较适合。

  问题6:请问如果打算利用“以房养学”,那么买房时要重点考虑哪些因素呢?

  答:以房养学,关键要看是大学还是中学,或者是小学。

  如果孩子过去读大学,肯定是考虑买CBD附近的公寓。如果是低龄儿童留学,孩子过去读中小学,肯定是买一些好的中小学附近的学区房。

  在墨尔本,有私立学校、公立学校、男校、女校等,根据自己孩子想要去读的学校,在这个区域里尽量地缩小范围,去找到合适的学校来以房养学。当然如果要考虑房子的快速增长,还是应该考虑一些比较好的区域,而不是说哪里便宜买哪里。根据在中国的经验,贵的地方会越来越贵,便宜的地方价格是会涨,但在同样的时间里,涨幅绝对不会比贵的地方高。

  所以,最终还是要根据手上的预算,以及孩子留学的费用去盘算,找到一个好的区域,投资一所好的房子。

  问题7:请问在澳洲买楼花的优势有哪些?提高印花税后,楼花还值得买吗?

  答:楼花的概念,是从香港流行出来的,香港有段时间也流行买期房,后来中国大陆也有一段时间流行买期房,再后来期房的概念就慢慢淡化了,现在已经是限购限贷了。所以,在澳洲买楼花的优势有哪些?

  最大的优势就是在房子没有建造之前,仅仅需要支付10%的首付,而且贷款要等到房子交付的时候再开始。澳洲造房子其实挺慢的,尤其是CBD市中心的一些高层,如果是40层楼以上的,最起码要造三年左右的时间。

  所以在房子没有交付之前,仅仅只需要支付10%的首付,对于一些资金不是太宽裕投资者来讲,准入门槛会比较低,比较能够快速地进入房地产市场。另外,交房时才贷款,印花税也会在交房时才付。所以,总的来说,购买楼花,交房之前仅仅需要支付10%的首付,再加少许几百块的律师费用。

  2017年7月1日以后提高印花税,楼花还值不值买?实际上这个问题,去年7月1日就已经有很多投资者在问,在7月1日到8月份这段时间,投资者都处于冷淡期,之后的海外购房者继续开始踊跃购房。因为,墨尔本的印花税,相比其他国家还是比较低的,比如香港的外国人购置税达到30%;新加坡本国人买第二套房子也要交12.5%的税;加拿大是交15%;美国的印花税比较低,2%-3%,但根据每个州的州政策不一样,每年还要交2%的房产税。从这个角度来讲,澳洲没有遗产税、没有房产税、没有自住土地税,成交以后相对来说税收还是非常低的。

  另外,近几年移民国家趋势,澳大利亚正在不断赶超美国、加拿大,所以房产需求还在不断地增加,我个人认为,2017年7月1日以后提高印花税,可能会有1-2个月的比较冷淡的状态,观望一下,到9月份热度会慢慢回升。

  问题8:请问海外人士在澳洲买房的大概购房周期有多长呢?

  答:在澳大利亚买房,如果是买期房,首付是10%,从付预订金到签合同到最终支付10%的首付,包括交换合同和开发商,大概需要一个月左右的时间。房子的建造根据它的高度来确定,一般来讲,如果是20层左右,楼层不是太高,两到三年的时间即可建造好。如果是CBD的很高的一个楼层项目,一共有四幢楼ABCD,总高都是在60-70层,这样的建造周期就比较长,基本上要到2020年才陆续陆续会交房。

  大家在中国买房子都已经习惯了,把交房时间写在合同上面,但是在澳洲没有这个习惯,在合同中不会写明任何交房时间,只有一个约定俗成。如果开发商在你购买以后五年,也就是60个月不交房,这时你可以找律师跟开发商的律师交涉取消合同,你本来付的10%的首付,也会连本带息地还给你。

  问题9:请问海外人士在澳洲买房还可以贷款吗?银行是如何评估贷款金额的?

  答:从去年开始,澳洲的整个的银行体系就在收紧海外人士贷款。乐观来看,澳洲政府在这方面做政策的收紧调整,也是为了收紧房地产市场的泡沫,或者平衡房地产市场。还有就是为了本国公民能够平稳的入市。

  所以目前贷款这方面,我们得到的信息是还可以贷款,但要看客户个人的资质,以及买的房子所处的位置。

  比如,汇丰银行仍可以贷款,但有一些条限,必须提前六个月成为它的卓越客户,才会给你办理贷款。新加坡的大华银行也可以。每家银行需要客户提供的资料会有所不同,贷款包括利率上也会不同。另外,澳洲的一些中小型银行,包括一些私人基金公司,也可以做贷款。

  银行如何评估贷款金额?通常来讲,银行是不愿意去承担太大的风险的。所以,如果在交房的时候银行的评估价比你购买价格稍微低一点,是非常正常的,但不能够低太多,如果评估价低得太多,你的首付就要增加了。当然这个也取决于客户买的房子所处的位置。

  问题10:请问在澳洲买房如果之前说7月能交房,可最近又说延到年底,这有什么问题吗?澳洲房子都准时交房吗?如延迟交房不算违约吗?

  答:这个应该不算违约。如果你是通过一些成交商或者服务商,或者传统的中介来购买的,优秀的中介会每半年或者每三个月,定期把房子建造的情况告诉你。基本上在房子开始建造,开发商或者服务商都可以告诉你一个大约的交房时间,这个时间上不会超过一个季度。如果开发商说七月交房没有交房,延迟到年底的话,不算违约。

  想要了解更多澳洲房产投资的相关内容,可收看杨雅君女士的《从维州税收新政、学区房及规划蓝图,谈澳洲房产投资机遇》完整讲座,扫描下方二维码即可收听。如果您希望一对一的咨询,也欢迎大家加小起司(微信号:xiaoqisizhibo)为好友,通过小起司或拨打400-085-6660预约咨询。

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