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去美国买房能获得哪些回报?有什么成本?哪些城市值得关注?

2017-12-06     浏览: 2713

美国 地方 房价

大部分来美国买房的朋友,都喜欢买个人持有型的物业,比如独栋别墅、公寓、Townhouse等自己可以管理的物业,但是这种个人持有型的物业如何获得回报?什么时间入手更划算?有哪些持有成本?只有弄明白这些问题,我们才可以买到性价比更高的房子。

美国房地产经纪人协会 (NAR)统计,中国买家连续四年成为美国房产最大的外国买家,2016年4月到2017年3月之间,中国买家共在美国购买房产28.4万套,价值1530亿美元。由此可见中国人对美国房产的极大热情,究其原因主要是为了投资和子女教育。那么,中国买家一般喜欢购买什么类型的美国房产呢?

其实,大部分来美国买房的朋友,都喜欢买个人持有型的物业,比如独栋别墅、公寓、Townhouse等自己可以管理的物业,但是这种个人持有型的物业如何获得回报?有哪些持有成本?只有弄明白这些问题,我们才可以买到性价比更高的房子。

个人持有型的物业能获得哪些回报?

在美国购买个人持有型的物业主要有2种获得回报的方式:现金流和增值回报。

1.现金流

所谓现金流,就是每个月收上来的钱减去支出(房地产税、管理费、保险等),剩下的净收益。美国有几个地方的现金流是比较好看的,比如德州、佛罗里达州、北卡罗莱纳州等。

这些地区的房价相对于全美来说更便宜,而且租金也不是很低。对比一下德州和加州的房价,德州的达拉斯、休斯顿、达拉斯北边的大都会等地,30多万美金差不多能买一个3000多尺的大房子。但是在加州,尤其是旧金山、洛杉矶等大都会地区,一个1000多尺的两居室差不多就要50多万美金了,别墅至少都要100多万美金。

但加州和德州的租金也不会差太多,所以从现金流的角度来讲,像德州、佛罗里达州等这些房价比较便宜,租金又不会太低的地方,现金流是比较好看的,购买个人持有型物业可以多考虑这些地区。

2.增值回报

美国的大都会地区,尤其是核心的大都会地区,包括旧金山湾区、纽约地区、华盛顿特区等这些地区土地资源稀缺,人口众多,经济强劲,是增值回报很有前景的地区。很多朋友对美国的某些城市不是很熟悉,下面就用美国的城市跟中国的城市进行一个类比,方便大家对美国城市进行更深入的了解。

美国核心的一线大都会地区就是大纽约地区、旧金山湾区、洛杉矶地区,这几个大都会地区就有点像中国的长三角、珠三角、京津冀地区,所以这些地方的房价全美国也是非常高的。还有一个比较热门的投资地区是西雅图,西雅图有点像武汉,也处在一个发展的过程当中,也有一定的战略地位,最近这几年,西雅图的房价也是涨了很多。

另外德州、弗罗里达州也是比较热门的投资地区,德州有点像中国内陆的一些省份,人口众多,经济也比较强劲,但是地处大平原地带,房屋的供给量非常充足,所以价格不容易上去。而佛罗里达跟中国的海南岛很类似,它的房价也是几起几浮,曾经被人暴炒过,也暴跌过。天气比较暖和,是一个旅游胜地。

除了现金流和增值回报这两种获取收入的方式,您也可以买一个稍微旧一点的房子,自己改造装修一下,把价值增加上去,这也是一个不错的选择。当然,这3种获得回报的方式您可以组合使用,或许鱼与熊掌也可以兼得哦!

既然有收入,就不可能没有成本,那么,在美国购买个人持有型物业都有哪些成本呢?接下来我们详细展开一下。

个人持有型物业的持有成本

在美国购买个人持有型物业,主要的持有成本包括:房地产税、房屋保险、物业管理费、贷款利息、房屋管理费、房屋空置成本等。

1.房地产税

房地产税是由美国各个州自己规定的一个税,每个州都不一样,最贵的地区是新泽西、德州,比较适中的是加州、纽约,比较低的是华盛顿特区、夏威夷等地。

德州的房地产税平均是2%左右,新泽西是2.29%,夏威夷比较低是0.28%,华盛顿特区是0.57%,纽约州是1.64%,加州是0.81%,大都会地区是1.25%。

2.房屋保险

房屋保险成本并不是太贵,一年平均下来也就在500美金左右,各个地区也有不同。因为美国的民宅大部分都是用木头做的,而木头最怕火,所以火灾险一般都是必不可少的成本。如果处在地震、洪水、飓风等自然灾害多发的地区,相关的自然灾害险也有必要买。

另外如果这个物业是用来出租的,还要购买房东的责任险,如果有租客由于房子的缺陷,在你的房子里面摔倒了,你很有可能会被告。如果你买了责任险,发生这种情况产生的费用就会有保险公司来处理。

3.物业管理费

如果您投资的是有小区物业管理的房子,物业管理费就不可避免了,这个成本从200-1000美金都是有可能的,主要看具体是哪个物业。但这个物业管理费也不是白交的,他会管整个社区的公共区域,比如换屋顶、外墙粉刷、公共区域的道路、草坪维护等。

4.贷款利息

如果您是贷款买的房,利息也是一项重要的成本,具体根据您的贷款利率、贷款周期等来确定。

5.房屋管理费

如果您本人不在美国,或者不自己管理这个房屋,这时您需要聘请一个专业的物业管理公司帮您进行管理,这部分费用主要看您所持物业的大小,各州也都有自己的一套定价办法,而且不同的公司定价也不同。

就拿旧金山湾区来说,房屋管理费分两部分:

第一个部分是找房客的费用,一般会收第一个月房租的50%到80%,稍微小一点的房子也有收第一个月全部房租的,主要看房屋租金的多少。这是一次性收费,就是第一次找到房客收的钱。

第二部分是房屋维护的费用,包括每个月管理房客,房屋的维护,一般是一个月租金的5%到10%。

6.房屋空置成本

因为一个房客搬走到下一个房客搬进来,有的时候会空置半个月,有的时候会空置一个月,完全无缝衔接的情况很少见。空置率大概可以按房租的5%来核算,当然也看各个地区租房市场的情况了。

以上就是在美国购买个性持有型物业的主要持有成本,以及如何获得回报的方式,希望对美国房产感兴趣的朋友有帮助。美国哪些地方的学区房回报率更高?去美国买房有哪些需要避免的误区,涉及哪些税务问题?...咨询美国房产相关问题,请拨打400-085-6660,预约移民帮美国房产专家一对一咨询。

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