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海外资产配置倾向美国房地产?Reits优势和收益或成更好选择

2017-09-27     浏览: 3886

美国 房产 投资

越是发达国家,海外资产配置比例就越高。所以,国人的海外资产配置比例仍有很大的上升空间。现在有一种越来越火的资产配置渠道就是进入美国境内来投资。如果不愿意去管理,又喜欢房地产的话,或许你可以选择房产投资信托基金。

  越是发达国家,海外资产配置比例就越高。比如欧美在20%以上,富豪阶层达到30%,而中国普通阶层还没有开始配置海外资产,富有阶层的配置比例大约也只在5%到10%之间。所以,国人的海外资产配置比例仍有很大的上升空间。

  现在有一种越来越火的资产配置渠道就是进入美国境内来投资。但投资哪种类型?如果不愿意去管理,又喜欢房地产的话,或许你可以选择房产投资信托基金。

房产投资信托基金Reits

  房产投资信托基金的全名是Real Estate Investment Trusts,小名是Reits,也是它最为常用的名字。

  到底什么是Reits? 这样讲吧,美国东海岸某个大都市中心有一个金碧辉煌的写字楼。因为地理位置优越,经济欣欣向荣,出租空间供不应求, 签约很多长期租户,现金流极其稳定。你很想把这样一种资产纳入你投资组合的一部分。但这个地产要求的资金量比较大。曾几何时,只有机构投资人和富豪们才有这个能力成为这种地产的拥有者。但Reits的出现改变了这个状况。它将众多投资人的钱筹集到一起,来购买和经营这个写字楼,大大降低了投资门槛,让中小投资人也可以成为金碧辉煌办公室的房东。

  当然,Reits投资的房产不只是办公楼,还可能是酒店,公寓楼,工业厂房,工业仓储等等。很多Reits是对房产进行收购和经营,靠租金和房产增值取得回报。还有一些Reits是靠房贷利息取得收入。

对于国人来说,Reits的优势有哪些?

  其实中国的投资人,无论是和美国有没有关联,无论打不打算移民,无论孩子是不是在美国上学,都需要了解一下Reits这个东西。为什么?

  多元化。从全球资产配置多元化的角度上讲,美国的资产应该在你的组合里有一席之地。而Reits是个非常不错的选择。从资产类型多元化的角度上讲,房产应该在你的组合里有一席之地。(当然很多中国人有着相反的问题,就是房产占比过大)。

  分散风险。有很多国人已经在美国投资房产了。大部分人是买个公寓或者房子出租出去,或者购买私募房产基金,投资地产的建设。无论是出租还是参与新房产的建设,这都是一处房产。你怎么知道你买的房子会只涨不跌? 你怎么知道你投资的新房产会顺利完工,顺利运行? 而大型的Reits或者Reits ETF会投资不同的房产,因此会将这种单个房产的非系统性风险化解掉。

  门槛低。在美国无论是买房,还是投资私募,预付的资金都不低。而你只需区区几百美元,就可以购买Reits,开始投资美国地产。

  管理简单。如果你在美国买了房出租,做个住在海外的房东很烦的好不好,一会儿冷气坏了,一会儿哪漏水了,一会儿租客交租晚了。购买Reits, 你有专业的人员帮你挑选地产,有专业的人员帮你打理地产,省心省力。(当然,Reits是有管理费的。)

  流动性。如果你看中一个好的投资机会,或是有紧急现金需求,你买的房子和私募基金是帮不了什么忙的,因为出售周期长,或者有锁定期限。而Reits的交易则和股票没什么两样,流动性非常好,几乎可以随时变现。

  成本。相比较直接购买实物资产,Reits在交易成本和税收成本上都提供极大的优势。比如,你买卖一只Reits的成本在10美元之下。对于非美国税务居民的中国投资人来说,不用支付利得税,分红的税率也只有10%。

  Reits的另外一个特点是有比较稳定的现金流, 因为它不去投资新房产的建设,而主要是能够收取租金或者房贷的房产。另外一个原因是,根据法律规定,Reits要将至少90%的净收入以分红的方式发放给投资人。这对于那些希望有美元收入的人尤其合适。

Reits的收益如何呢? 

  2017年8月底,FTSE NAREIT股权指数(包含美国上市的权益类Reits) 的分红率是3.78%。 这看起来不是特别高,是吧? 是不太高,但我们现在处于超低利率的环境啊。你知道当今美国10年国债的收益率吗? 现在是2.05%!

  上图显示的是过去25年美国10年国债和美国权益类Reits指数的收益率。绿色是Reits,灰色是国债。

  用更直接的方式来表示,下图是同样时段的收益率差:

  可以明显看到2008年的收益率差的突升。那是因为金融危机期间Reits价格的大跳水,使得收益率即刻飙升。(价格和分红率成反比。如果分红不变,价格高则分红率低,价格低则分红率高)。

  值得一提的是,不要因为Reits是地产投资而把它当作成长型股票来投资,指望Reits在短期内能够带给你非常高的资本利得(capital gain, 因为价格的变动而带来的收益)。

  它和投资稳健的大型分红公司更为接近。不要忘了,Reits投资的是有稳定现金流的地产,不是开发型地产,而且90%的净收入都给你分了红了!当然,Reits并不是没有资本利得,它的全部收益包括分红和资本利得,尤其是长期的资本利得。而且, 在2008年Reits价格跳水的时候,如果能乘机买入,那你来年的收益就不仅仅是分红了,资本利得能占相当大的一部分。不过,那需要怎么样的决断力啊。

  Reits和股票相比呢?

  以上数据截至日期是2014年底,回顾过去1年到40年的美国Reits和股市的回报。从左到右依次是:Reits、美国大盘股、美国小盘股、债券、通胀率。

  可以看出,从收益方面说,还是不错的。 但和股票相比,Reits最大的特点是波动性没有股市那么大,相对平稳。

  听起来似乎不错? 马上要买? 先别那么着急,我们也听一听Reits这东西的弊端。

Reits有哪些弊端?

  首先,从收益上讲,不要指望它短期内给你超群的回报。

  税务方面,分红是要按照普通收入来缴税的,通常是你的最高边际税率。(收入的资本利得部分是按照资本利得税率缴税)。但是如果在退休账户里购买(401K, IRA等),则可以延迟缴税。

  虽然它相对比较平稳,但还是和股市有着一定的关联性。历史上Reits和股市的相关性一般在50%-60%之间。所以,Reits可以分散一部分股市风险,但因为和股市的相关性, 分散效果比较有限。

  市面上公开交易的Reits大概有200只左右。要挑选适合你的,比较优异的Reits,也还是需要一定的homework的。

如何投资Reits呢? 

  其实非常简单,可以开设一个网上交易账户,便可以像交易股票一样来购买Reits。

  你不但可以购买单只的Reits,也可以购买Reits的ETF。ETF根据一定的标准(行业、类型、地域等)挑选多只Reits,所以可以提供不错的风险分散。而且你如果没有时间或者专业知识来分析单只的Reits,ETF是个不错的简单和相对安全的途径。

  下面给大家列一下市场上的Reits ETF,以资产量排序。

资产规模:B:10亿, M: 1百万)

  (这里我们并不是推荐任何一家,只是给大家一些例子,如果有兴趣,可以做更深入的了解。)

  总之,购买美国的Reits是一个投资地产,做全球资产配置非常不错的途径。可以考虑将其作为地产投资组合里的一个部分。

  文章来源:美国投资和财富管理,移民帮授权转载。文中观点并不构成投资建议,如需了解相关内容,可拨打热线400-085-6660咨询。

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