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专家解读|从美国房地产市场两次周期性起伏,可以得出什么规律?

2017-09-15     浏览: 6185

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之前的文章中,我们介绍了中国人在美买房必经的3个阶段,也提到美国的房地产市场其实是存在一个大的周期的。在这两个时期内,美国究竟发生了什么事情,导致房地产市场这两次周期性的起伏呢?可以得出什么规律?今天美国房产专家Bill继续为您解读。

之前的文章中,我们介绍了中国人在美买房必经的3个阶段(相关阅读)也提到美国的房地产市场其实是存在一个大的周期的。回顾美国的房地产市场,从2000年开始,美国的房地产市场经历了两次比较大的周期,分别是: 2000-2003年、2003-2008年,2009年以后美国的房地产市场整体是向上的走势,今天我们主要介绍一下2000-2008年的美国房地产市场的情况。

在这两个时期内,美国究竟发生了什么事情,导致房地产市场这两次周期性的起伏呢?可以得出什么规律?今天美国房产专家Bill继续为您解读。

2000-2003年美国房地产市场

我们先从2000年开始说起,那个时候正是美国上一次互联网泡沫顶峰的时候。

当时大家都在疯狂地创业,科技公司非常多,一个新主意出来之后很容易就能拿到风投,然后就能包装上市,公司里的员工都成了百万富翁。就算你所在的公司不上市,你也可以买股票,很多股票都是一直在涨。纳斯达克屡创新高,我记得纳斯达克最鼎盛的时候,大概是在2000年3月10号的时候,大盘是5132点。所以,那个时候大家都觉得自己很有钱。

然而之后股市就开始走下坡路了,3个月之内著名的科技泡沫就发生了,纳斯达克也下跌了78%。屋漏又逢连夜雨,2001年9月11号又发生了著名的911恐怖袭击事件,股市雪上加霜,应声下跌。 

政府就开始下调利率,利率从6.5%一直降到了1.75%,到2003年的时候,直接就降到了1%,这也是历史性的最低点了。因为利率跟市场有很大的关系,尤其是房地产市场,如果用现金买房子,收益率就很低。 

这次科技泡沫破灭后,一直到2003年的时候美国房地产市场才真正触底。

2003-2008年美国房地产市场

2003年12月,布什总统上台后,推出了4.4万亿救市计划,让550万户美国居民都要住上房子,打算用房产泡沫取代科技泡沫。

他实施该计划的重要工具就是著名的两房机构:房利美和房地美,这两个大型的非银行住房抵押贷款公司被收归到财政部下面。用两房机构加杠杆,就很容易把美国的房地产泡沫撬动起来。

到了2004年,全美的住房率已经攀升到了69.2%,很多信贷机构疯狂去放房贷。当时我也去银行贷款,一开始的时候,银行还是很严谨的,要你的工作证明、查你的信用分数等。后来银行的条件逐步放松,就算你信用不好也没关系,付首付20%就可以贷款买房。

最后银行为了冲业绩,连首付都免了,直接贷款就可以拿房子。这些信贷机构把贷款单转手卖给两房机构,两房机构再转手卖给海外投资人。大家都知道后面会有人接盘,贷款条件越来越低,不用花钱,只要写写材料填填表格就能有房子住,这种好事大家当然都来抢,所以房价也就一路飙升。

直到2005年冬季出现了84万户法拍屋,法拍屋就是那些还不起月供的人,他们的房子就被银行往回收。这是危机刚开始浮现,但绝大部分人都不知道,只有做金融的或房地产内部的人,才会有所擦觉。

2006年房价还在继续上涨,2007年2月新闻报道25家银行破产,接着就是一系列的连锁反应,当年法拍屋的户数是220多万,比2006年上升了75%,大量的房子被重新推向市场,房价一路下滑。

股市也有很强烈的反应,2008年3月10日一天就跌了700点,连续跌了好几天,道琼斯指数很短的时间内跌了20%。

2008年危机进一步传导,雷曼兄弟倒闭。布什总统让550万户美国居民都要住上房子的美国梦就此破灭。所以这次房地产泡沫其实在2005年的时候已经有征兆了,但是到2008年才真正爆发。

美国房地产市场的规律

2008年奥巴马上台,推出了一系列的救市计划,2009年至今美国的房地产市场整体是向上的走势,至于下一次泡沫什么时候破灭还不可知。

但根据2000-2008年的房地产市场情况,我们可以看出,美国的房地产市场发生变化像地震一样,是深层次的,板块之间挤压产生一些波动,然后才慢慢传导,真正传导到地表的时候,就是大家都知道的时候,一般已经很晚了。

而且美国股市跟房地产市场其实是相互影响的,股市往往是超前于经济的,房地产则有滞后性。因为股市下跌以后,首先受影响的是实体,再从实体经济或人们的生活传导到房地产市场。所以一般股市大跌至少半年以后,才会慢慢反映到房地产市场,房价才会下跌。

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