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65%中国买家在美全款买房 提醒:警惕房价波动风险

2017-08-25     浏览: 6926

投资移民 购房 资产配置 买房

刚刚过去的7月份,“中国式相亲鄙视链”扎透了小帮的心,最近,中国楼市卖方市场买房难,又诞生了一条“买房鄙视链”,无奈的购房者还把这条鄙视链编成了一个段子:“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。

刚刚过去的7月份,“中国式相亲鄙视链”扎透了小帮的心(相关阅读)最近,中国楼市卖方市场买房难,又诞生了一条“买房鄙视链”,无奈的购房者还把这条鄙视链编成了一个段子:“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。

很多购房者七成首付买不到房,深感困惑:全款购房的有钱人真这么多?其实,中国人不仅在国内喜欢全款买房,在美国也不例外。

美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示,2016年4月至2017年3月的这一年间,中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元,超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家,成交金额连续四年蝉联冠军,创下新高。同期,中国买家购入40572套房产,购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。其中65%的买家选择全款支付,仅有26%申请美国贷款。

中国购房者之所以选择全款买房,除了“不差钱”,还有一个重要原因是他们在美国申请房贷非常困难。

美国的贷款筛查机制非常严格,而且大多数抵押贷款机构,包括一些大型银行,认为放贷给国外买家风险太高。

据汇丰银行网站信息,国外买家在美申请抵押贷款有以下几个程序:贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料,以及完成房产交易。除了复杂的手续,国外买家的首付比例也比较高,甚至达到40%以上,利率也比当地居民更高。

对此,Zillow集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯向《每日经济新闻》记者解释说:“通常,只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类买家,因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入,一旦贷款人拖欠贷款不还,他们有能力回收其资产。”

为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢?

美国特拉萨斯表示,这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看,他们倾向于劳动力市场强劲的地区,尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外,中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。”他同时指出,“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。”

美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房产经纪人Linda Ing告诉《每日经济新闻》记者,她的客人几乎百分之百是以投资为目的,因此他们并不是买最好或最贵的房子,而是选择投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高,就和朋友一起购买了房产。

美国房子虽好,但需警惕房价波动风险

  截至今年5月,美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数据显示,继2011年3月跌入谷底后,CoreLogic美国房价指数(HPI)至今已经上涨了近50%。同时,CoreLogic HPI预测显示,在2017年5月至2018年5月这一年时间内,美国房价还将上涨5.3%。

  诺斯福解释说:“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月,美国失业率小幅下跌至4.3%,这使许多家庭都有能力购房。不仅如此,美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低,2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而,新房修建数量依然保持在较低的水平,待售房产量保持在近30年的新低,供不应求使得房价稳步上升。”

  摩根士丹利美国固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示,受潜在购房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响,今年美国房价的年增长率将达到4%。

  Ing也告诉《每日经济新闻》记者:“未来美国房价还将会继续上涨,并且最近几年内不会出现下跌现象,但涨幅并不大。”

  但记者在采访中也注意到,虽然目前美国房市走势强劲,但中国购房者同样需要警惕其中的风险。以加州为例,据Ing介绍,目前加州房产的投资回报率为3%到4%,而2010年和2011年的时候,投资回报率约为12%。继2014年房价上涨后,去年到今年房价涨幅较小,投资回报率变低,但购房成本和租金并未变化,因此很多客人已开始从买房转向卖房。

  诺斯福说道:在美购置房产的风险与投资其他不动产一样,房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点,2011年3月跌入最低点,期间跌幅达33%,许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。”

  对于准备或已经在美购房的非居住中国买家,他提醒说,除了按时交房产税,还必须按时缴纳房屋财产保险。

  同时,特拉萨斯在接受《每日经济新闻》记者采访中,也提出了几点建议:“买家在购房时应该注意到,房价之外还有笔房产买卖手续,这是完成交易所需另外支付的费用。此外,买家还需留意的是,找一个经常与中国买家打交道、且信誉良好的经纪人。与其他国家不同,在美国,不管是买家还是卖家都有自己的经纪人。买家经纪人只对买家负责,将买家利益放在首要位置。因此,找一个值得信赖且可随时沟通的经纪人至关重要。”

移民帮综合整理,部分内容摘自每日经济新闻、钱江晚报。

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