海南省人民政府网站22日发布《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称通知）。通知明确，即日起在已出台限购政策的基础上，海南实施全域限购。

这是最近一年来，海南发布的第14次房地产调控政策。

分析人士认为，此次海南发布的限购政策，条件异常苛刻，这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市。

近年来，国内房产限购政策不断升级，不仅北京、上海、广州等一线城市限购，连苏州、厦门、杭州、南京、郑州等二线城市也纷纷出台了限购政策，海南更厉害，现在全省都限购了。

其实，不仅国内限购，国外也限购，谁让中国人这么爱买房呢（很多国家推出限购政策都是因为中国买家抬高了房价）。

加拿大安省政府调查海外买家的国籍显示，绝大多数来自中国，占70.6%，第二位是美国，只占4.6%，而印度排第3，占3.6%。

2016年7月25日，温哥华卑诗省（British Columbia）宣布，从8月2日起，将向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税，此举被认为是与中国买家“撕破脸”，因为中国买家被认为是推高温哥华房价的推手。

2017年10月31日，新西兰正式宣布明年将禁止外国人买房。此外，加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场均出台或拟出台政策，限制外国人买房。各国此举，意在提高外国人买房门槛，保障本国人民住房需求，也意味着各国的房地产投资在阶段性收窄。

虽然全世界都在限购，仍然挡不住中国人买房的热情。

房地产仍是高净值人群最主要的投资方式

据Knight Frank的《2017财富报告》，过去十年来，中国高净值人群增长了近4倍，从18.8万增长到71.9万。

财富管理界通常以100万美元或600万人民币的可投资资金作为门槛，将这类人群称作高净值人群。也就是说，“百万富翁”的说法仍不过时，只是要按美元来算。

尽管高净值人群的数量增长了4倍，但他们的投资喜好仍然没变。

据胡润研究院最新发布的《中国富豪品牌倾向报告》显示，房地产持续成为中国高净值人群的最主要投资方向，而股票投资居其次；约一半富人认为未来两年国内地产价格会稳健增长。

房地产对于大多数投资者而言仍然是最安全、稳健的投资方式，而海外房产更以极大的优势受到国内投资者的青睐，逐渐成为最受追捧的投资方式之一。

在2018北京春季房地产展示交易会上，高力国际公布最新监测数据：2017年中国投资者在海外的房地产投资录得395亿美元（约2502亿元人民币），创历史新高，较2016年增长8%。

海外房产成为越来越多高净值人群的选择

胡润研究院与万国置地发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产。

尽管高净值人群纷纷不谋而同地选择了海外置业，但实际上他们的目的却不尽相同，主要有以下几种：

1.自住

如长期在国外工作、留学的人群，对这些人来说，买房其实比租房更划算。美国是中国人首选的工作和留学目的地，我们以美国为例，来看看在美国租房和买房到底哪个更划算。

这就需要从租售比入手：

租售比=月租金/房价

租售比计算的就是出租多少个月可以将买房成本收回。我们以美国的波士顿为例，以三十年为期限，来分析在波士顿买房和租房哪个更便宜。

波士顿中等房价：$43.5万，中等房租：$2,550。

也就是说，14年左右的租金就可以买下同样的一套房子，而且，随着波士顿的不断发展，房价会持续攀升，但租金已经基本稳定在最高点了。因此，买房比租房恐怕要划算更多，而且早买对投资更有利。

2.追求高回报

《2017年度胡润海外置业投资回报指数》显示，前50名投资回报率最高的城市共来自19个国家，其中美国以11个城市居首，其次是英国7个，德国、澳大利亚和加拿大各有4个，法国、新西兰、西班牙、日本、瑞士和泰国各有2个，中国、爱尔兰、奥地利、卢森堡、阿联酋、韩国、马来西亚和印度尼西亚各有1个。

2017海外置业投资回报指数排名Top20，来源：胡润研究院

加拿大的温哥华成为全球置业投资回报最高的城市，多伦多在2017年4月向海外买家开征15%的“非居民投机税”、扩大对房屋租金上涨的法规控制、开征房屋空置税等，以抑制大多伦多地区房价的飞速上涨，随着多伦多房地产市场的硝烟慢慢冷却，温哥华的房价却重新恢复了活力。

排名第二是维多利亚，英国的伯明翰以其可观的租金收益率成为全球置业投资回报第三高的城市。

美国西海岸上榜城市比东海岸多。美国共计上榜11个城市，其中西部上榜7个城市，圣何塞以较高的房价涨幅排名第一，其次是西雅图和拉斯维加斯。东部上榜4个城市，分别是纳什维尔、奥兰多、达拉斯和休斯顿。

英国共上榜7个城市，伯明翰以其凭借较高的房价增长率和租金回报率，成为今年新增上榜城市，并跃居第三，英国新增了4个城市上榜，分别是伯明翰、莱斯特、利物浦和布里斯托尔。

3.旅游度假

北京房展组委会国际业务总监魏克非先生表示，“近两年，海外置业的国内需求发生了明显变化。以前中国人到国外去留学、移民、投资是构成海外置业的三大动力。但由于天气恶化，一些风景优美、休闲度假以及养老养生为主的海外地产逐渐受到中国人的关注。中国家庭考虑购买海外度假房产，成为一种新趋势。”

2017年最新的市场统计数据显示，美国、澳大利亚仍是深受中国家庭青睐的热点国家，同时泰国成为继美国、澳大利亚之后的第三大热点国家。

4.有移民需求人群

近年来，随着全球移民群体的迅速扩大，各国移民政策刮起了“收紧风”，但是丝毫不影响国人对于欧洲购房移民的青睐。

相比于美国、加拿大、澳大利亚、新西兰这些老牌移民国家逐渐收紧的移民政策，欧洲购房移民以“投资少、申请快、要求低”等优势满足的众多投资者的需求。

目前欧洲火爆的购房移民三大巨头：希腊、葡萄牙、西班牙，获得身份以后可以畅行26个申根国。

既能买房投资，又能拿到身份，一举两得。

海外房产投资有什么风险，应注意什么问题

一个曾想“抄底”美国房市温州人的经历，具有一定的参考意义。

2009年，在中国人买美国房的热潮中，温州人李先生经过中介的介绍，一次就买下了3套“法拍房”（银行没收后再拍卖的房产）。其实，当时的房价还真便宜，据称，2006年的估价还要20多万美元，2009年银行挂牌才2000多美元。以百分之一的价格买到相同的房子，看似美好的开局，确是李先生噩梦的开始。李先生对自己的投资后悔不已。

据称，李先生买房子的时候，只去看过一次，后来才慢慢发现，房子比较旧，地段也偏僻，为了用租金抵销日常维护费用和税费，只好重新翻修，花的钱和买房子的钱就差不多了。此外，由于房子是在“穷人区”，他的租客已经好几个月没有支付租金了。

对于房屋被“白住”，李先生很无奈，因为他不可能为了租金坐飞机去美国打官司。李先生曾想过要把房子卖掉，不过听说还要6%的中介手续费，算下来最终还要亏本。

海外房产投资应注意什么问题：

1、要深入、全面了解将要投资的地区

在投资海外房产前，一定要对即将选择投资地区的经济、房地产发展周期作深入了解，尽量选择经济蓬勃、房地产上升前期购买。

2、要依靠专业人士

投资海外房产时，要挑选有经验的律师全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续。另外，办理贷款的时候也要借助专业机构的力量，因为对于一般的购房者来说，由于自己不太了解所在国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。

3、要详细研究各国的房地产税收情况

投资者要对房产交易时产生的税费也要清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。

4、关注国际变化

与其他风险不同，政治风险事发突然，原因复杂，影响深远，仅凭自身的力量，一是难以事先研判，二是难以事后处理，所以购房者在海外投资之前，一定要做足功课。

5、关注汇率变化

汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。

移民帮综合整理，部分内容摘自人民网、法邦网、环球财富网、胡润研究院、北京晨报。