北京时间5月27日，移民帮专家、澳世集团董事总经理杨雅君女士做客起司会，对2017年7月1日之后将实施的维州税收变政进行解读，同时对备受国人关注的教育、学区房投资、墨尔本未来三十年城市规划蓝图等进行全面解读。结合时下热点和政策，告诉你如何把握澳大利亚维州房产投资的机遇。并在直播后进行了线上问答，以下为部分精彩问答回顾。

　　问题1：请问澳洲房产投资哪种房产回报率最高？

　　答：对比house、townhouse和公寓房的长期出租回报率，可以说，公寓房最高。目前CBD附近的公寓房的出租回报大概是5%-5.5%。

　　而且公寓房，尤其是市中心附近的公寓房，空置率非常低，平均空置天数大概每年只有五天，所以出租回报率非常高。

　　也有一些客户希望买一些带地的，也就是别墅或者类同于别墅，认为这样的房子的增值空间会比较高。不过，要知道，投资房产，地段是最重要的，房子的类型则是次要的。

　　问题2：请问能谈谈墨尔本东南区博士山附近的房产吗？

　　答：首先，博士山（Boxhill）不在东南区，而是在东区。常规来说，墨尔本的富人区实际都在东区和东南区，东区靠山东南区靠海，东区的华人比较多，东南区传统白人比较多。Boxhill区比较特别，政府正着力把它打造成华人中心，所以这个区目前开发得也挺多的，公寓房、别墅都有，销售也挺不错。

　　Boxhill位于墨尔本CBD以东15公里的位置，所以这个地区本身是处于suburb，不在市中心，而是郊区城郊。但因为华人聚集比较多，估计比例达到60%以上了，所以基本上不住在Boxhill区的华人，周末也经常跑到这里买菜、买生活用品等，生活环境是比较方便的。

　　但是如果是移民过去的话，稍微懂一点英语，我个人不是太推荐住在Boxhill，因为华人比例可能会过高了一点，好像就住在中国。倒是可以选择在Boxhill附近一些更加好一点的区域，比如 Burwood等区域。

　　问题3：请问egate具体在什么地点？

　　答：E-Gate的位置是距离CBD以西，大概是1公里到1.5公里的距离，实际上离CBD非常近，步行大概10-15分钟左右的时间。而且这个区域本身离墨尔本大学非常近，离维多利亚女王市场也很近，所以地理位置非常优越。

　　目前政府也有一种说法，因为墨尔本CBD比较小，只有6层9条街，一层两公里，所以政府有意把CBD往外拓展。而E-Gate目前已经有许多大开发商进驻，比如马来西亚MRCB集团、世界500强集团等。整个E-Gate集大学、医院、超市等于一体，而且距离CBD是步行的距离，所以位置非常好。也是鉴于政府的这个举措，目前E-Gate区域的土地价格每周都在上涨。

　　问题4：请问能推荐一下墨尔本哪个区值得投资？

　　答：这个问题蛮难回答的，因为这决定于你手中的资金。资金量够大的话，可以分开投好几个区，比如东区或者东南区是比较好的区域。另外，Parkville不光是墨尔本，也是澳大利亚最好的区，房价也很高。Elwood这些也都是非常好的区域。

　　当然，如果手中的资金比较有限，可以去投一些好位置的公寓房，因为公寓房本来是期房，首付也比较低，只需要10%的首付，准入门槛比较低，而且出租率也有保障，出租回报也非常好。

　　总的来说，如何选择投资区域，一是看你手中的资金量，二是选择一个好地段。

　　问题5：请问Epping的区位和前景如何？居民的构成是什么？

　　答： Epping不在墨尔本东部也不在东南，是在北部25公里左右的位置。这个位置公寓房非常少，因为土地的价格比较便宜，基本上很多人都能承受，所以大部分房子类型是house或者townhouse，就是大的别墅，大概土地面积在四五百平米左右。

　　Epping不像东区或者东南区，已经是成熟的区域、富人区，所有的设施都比较齐全。北部北区或者西区很多原来是一些工业区，现在拆除了工厂去建一些新区，土地非常多。所以它的居民人群，会是一些新的移民人群，和年轻人比较多。

　　这个区域的好处还有是土地面积会比较大，不是公寓，而是别墅，基本上很多是两层的别墅，占地面积500多平米，价格又不贵，房价大概在50-70万澳币左右，相对很多家庭的承受力来讲，很容易买入。尤其是一些家庭成员比较多的新移民家庭比较适合。

　　问题6：请问如果打算利用“以房养学”，那么买房时要重点考虑哪些因素呢？

　　答：以房养学，关键要看是大学还是中学，或者是小学。

　　如果孩子过去读大学，肯定是考虑买CBD附近的公寓。如果是低龄儿童留学，孩子过去读中小学，肯定是买一些好的中小学附近的学区房。

　　在墨尔本，有私立学校、公立学校、男校、女校等，根据自己孩子想要去读的学校，在这个区域里尽量地缩小范围，去找到合适的学校来以房养学。当然如果要考虑房子的快速增长，还是应该考虑一些比较好的区域，而不是说哪里便宜买哪里。根据在中国的经验，贵的地方会越来越贵，便宜的地方价格是会涨，但在同样的时间里，涨幅绝对不会比贵的地方高。

　　所以，最终还是要根据手上的预算，以及孩子留学的费用去盘算，找到一个好的区域，投资一所好的房子。

　　问题7：请问在澳洲买楼花的优势有哪些？提高印花税后，楼花还值得买吗？

　　答：楼花的概念，是从香港流行出来的，香港有段时间也流行买期房，后来中国大陆也有一段时间流行买期房，再后来期房的概念就慢慢淡化了，现在已经是限购限贷了。所以，在澳洲买楼花的优势有哪些？

　　最大的优势就是在房子没有建造之前，仅仅需要支付10%的首付，而且贷款要等到房子交付的时候再开始。澳洲造房子其实挺慢的，尤其是CBD市中心的一些高层，如果是40层楼以上的，最起码要造三年左右的时间。

　　所以在房子没有交付之前，仅仅只需要支付10%的首付，对于一些资金不是太宽裕投资者来讲，准入门槛会比较低，比较能够快速地进入房地产市场。另外，交房时才贷款，印花税也会在交房时才付。所以，总的来说，购买楼花，交房之前仅仅需要支付10%的首付，再加少许几百块的律师费用。

　　2017年7月1日以后提高印花税，楼花还值不值买？实际上这个问题，去年7月1日就已经有很多投资者在问，在7月1日到8月份这段时间，投资者都处于冷淡期，之后的海外购房者继续开始踊跃购房。因为，墨尔本的印花税，相比其他国家还是比较低的，比如香港的外国人购置税达到30%；新加坡本国人买第二套房子也要交12.5%的税；加拿大是交15%；美国的印花税比较低，2%-3%，但根据每个州的州政策不一样，每年还要交2%的房产税。从这个角度来讲，澳洲没有遗产税、没有房产税、没有自住土地税，成交以后相对来说税收还是非常低的。

　　另外，近几年移民国家趋势，澳大利亚正在不断赶超美国、加拿大，所以房产需求还在不断地增加，我个人认为，2017年7月1日以后提高印花税，可能会有1-2个月的比较冷淡的状态，观望一下，到9月份热度会慢慢回升。

　　问题8：请问海外人士在澳洲买房的大概购房周期有多长呢？

　　答：在澳大利亚买房，如果是买期房，首付是10%，从付预订金到签合同到最终支付10%的首付，包括交换合同和开发商，大概需要一个月左右的时间。房子的建造根据它的高度来确定，一般来讲，如果是20层左右，楼层不是太高，两到三年的时间即可建造好。如果是CBD的很高的一个楼层项目，一共有四幢楼ABCD，总高都是在60-70层，这样的建造周期就比较长，基本上要到2020年才陆续陆续会交房。

　　大家在中国买房子都已经习惯了，把交房时间写在合同上面，但是在澳洲没有这个习惯，在合同中不会写明任何交房时间，只有一个约定俗成。如果开发商在你购买以后五年，也就是60个月不交房，这时你可以找律师跟开发商的律师交涉取消合同，你本来付的10%的首付，也会连本带息地还给你。

　　问题9：请问海外人士在澳洲买房还可以贷款吗？银行是如何评估贷款金额的？

　　答：从去年开始，澳洲的整个的银行体系就在收紧海外人士贷款。乐观来看，澳洲政府在这方面做政策的收紧调整，也是为了收紧房地产市场的泡沫，或者平衡房地产市场。还有就是为了本国公民能够平稳的入市。

　　所以目前贷款这方面，我们得到的信息是还可以贷款，但要看客户个人的资质，以及买的房子所处的位置。

　　比如，汇丰银行仍可以贷款，但有一些条限，必须提前六个月成为它的卓越客户，才会给你办理贷款。新加坡的大华银行也可以。每家银行需要客户提供的资料会有所不同，贷款包括利率上也会不同。另外，澳洲的一些中小型银行，包括一些私人基金公司，也可以做贷款。

　　银行如何评估贷款金额？通常来讲，银行是不愿意去承担太大的风险的。所以，如果在交房的时候银行的评估价比你购买价格稍微低一点，是非常正常的，但不能够低太多，如果评估价低得太多，你的首付就要增加了。当然这个也取决于客户买的房子所处的位置。

　　问题10：请问在澳洲买房如果之前说7月能交房，可最近又说延到年底，这有什么问题吗？澳洲房子都准时交房吗？如延迟交房不算违约吗？

　　答：这个应该不算违约。如果你是通过一些成交商或者服务商，或者传统的中介来购买的，优秀的中介会每半年或者每三个月，定期把房子建造的情况告诉你。基本上在房子开始建造，开发商或者服务商都可以告诉你一个大约的交房时间，这个时间上不会超过一个季度。如果开发商说七月交房没有交房，延迟到年底的话，不算违约。

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