在国内买房限购限贷等诸多制约下，澳洲因其良好的投资环境和教育环境，成为国人海外置业的热门目的地之一。然而，澳洲的政策也在不断收紧，比如维州政府从2015年开始就在不断提高海外人士购买房产的印花税等，今年7月份又将出台新税收政策进一步收紧海外人士投资。澳大利亚维州的房产到底还能不能买？

　　北京时间5月27日，移民帮专家、澳世集团董事总经理杨雅君女士做客起司会，对2017年7月1日之后将实施的维州税收变政进行解读，同时对备受国人关注的教育、学区房投资、墨尔本未来三十年城市规划蓝图等进行全面解读。结合时下热点和政策，告诉你如何把握澳大利亚维州房产投资的机遇。以下为直播部分精彩内容回顾。

2017维州税改新政解读

　　税收与投资有密不可分的关系。2017年7月1日以后，澳大利亚维多利亚州政府将对房地产的税收政策进行一些调整，主要有这几方面的变化：

　　调整一：首次置业补贴上涨

　　2017年7月1日——2020年6月30日之间签署购买75万澳币或以下新房，并满足条件的首次置业者，政府将给予2万澳币的首次置业补贴。

　　注意：维州乡村地区补贴为2万澳币，墨尔本地区补贴为1万澳币。

　　目前的政策是，不论乡村还是城市，该补贴均为1万澳币。

　　从这个调整来看，维州政府是在为边远地区的房产做推广，希望更多的澳洲公民或者澳洲永居PR持有者到边远地区居住或者持有物业。

　　除此之外，首次置业者购买60万澳币以下的物业，包括新房和二手房，将免除所有印花税（该优惠也包括了持有特定签证的新西兰公民）。购买60-75万澳币之间的房产，也有相应比例的印花税减免。

　　以上的调整对澳洲公民或者澳洲永居者来讲是非常大的利好。而且，零印花税开支，对于年轻一族来说也是个不小的福利。

　　调整二：海外人士购买期房楼花，7月1日后不再享有印花税减免优惠

　　2017年7月1日之后，所有人在维多利亚州购房将不再享有印花税的减免，包括海外人士，以及澳洲公民、永居签证PR持有者。

　　在此之前，维多利亚州是澳大利亚唯一一个可以享受期房楼花的印花税减免的州。

　　政府官方网站State Revenue Office(SRO)称，新政实施以后，将取消这一优惠，海外人士购买所有期房楼花项目将不再享有建筑部分印花税减免政策。

　　部分澳洲本地人士也不再享有期房楼花的印花税减免。

　　新政之后，该印花税减免优惠仅适用于：首次置业，且是75万澳币以下的自住房；购买55万以下的自住房（无需首次置业）。

　　印花税减免是怎么回事儿？

　　目前在墨尔本购买现房公寓，海外人士需要支付7%的海外置业税和约5.5%的全额印花税，加在一起是12.5%左右税。但是，之前维州政府为了鼓励期房建设，针对期房公寓有一个豁免政策，海外人士实际只需要支付7%的海外置业税，加上约0.5%的优惠印花税，总的来说只需要付7.5%左右的税就可以。新政实施以后，即7月1日之后，海外人士将不再享有5%的印花税的减免，购买期房需要支付12.5%左右的税，购买成本将上升不少，影响很大。

　　其实从维州政府自2015年开始陆续提高海外人士购买房产的税率，就可以看到政府在一定程度上限制海外投资，这也是因为近几年澳洲房产投资相当的热门。那么，维多利亚州政府出台这个政策，会不会导致投资者放弃墨尔本房产，改去投资悉尼房产呢？

　　调整三：长期空置的物业，政府将征收空置税

　　此举将平衡自住房和投资房的比例，减少大量投资房所导致的房屋空置和资源浪费，以达到平衡房价和市场租金的目的。

　　总结：从维州的税改来看，目前主要从这三个方面来调整，建议投资者如果近期有购买房产的需要，不管是墨尔本还是悉尼，请尽早下手。2017年7月1日实施新的税法，建议投资者尽量在6月份签署合同，预留出房产交接的时间。这样也相当于在交房时少付5%的印花税，这也是一笔不小的支出。另外我们知道最近澳洲457签证取消，会有新的签证替代，可能会更加严格，所以不管是从房产投资的角度还是移民的角度，能够提早尽量提早，因为政策在不断收紧，房价也在稳定的持续上涨。目前来讲，墨尔本的房价上涨比较平衡，基本上是7.33年翻一番，一些好的区域基本上是5-7年翻一番。

澳洲学区房投资

　　众所周知，墨尔本连续6年被评为世界最宜居住的城市，这都说明墨尔本确实具有它独有的魅力。另外，在最新QS世界大学排名当中，包括墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本皇家理工大学在内多所墨尔本高校都跻身世界大学前列，并且整体排名上升非常显著，墨尔本整体教育水平在不断的提高。教育和环境都吸引众多留学生前来深造。

　　根据权威数据统计，澳洲将近有三分之一国际留学生将墨尔本所在的维州作为留学首选之地。数据显示2015年维州国际留学生人数高达17.5万人。维州技能厅厅长称，维州大学在世界上声名赫赫，是仅次于巴黎的最受国际留学生欢迎的留学之地。

　　留学澳洲对于家长来说，也面临着一笔不小的开销，也正因为如此，一些有长远眼光的学生家长纷纷置业澳洲，争先抢购墨尔本知名学校周边的学区房，通过以房养学完成子女在墨尔本的教育，并且在完成教育同时，通过房子获得高收益回报。

　　而从2016年7月1日开始，澳洲开放小学生留学，符合条件的6岁以上的小学生都可以赴澳留学。因此，澳洲也将成为低龄留学生的热门选择。

　　从学费角度来看，今年墨尔本私立小学的平均学费大概是一年1.5万澳币左右，私立高中学费是一年2.6万澳币左右。

　　相较支付高昂的私立学校学费来讲，更多父母会选择支付一些逐步上涨的学区房溢价。因为，随着学区房价值大幅度上涨，投资学区房成为非常聪明的选择，在给孩子更好的教育的同时，家长也可以做一个很好的投资，学习、投资两不误。

　　在中国，学区房一路飙升，甚至出现许多家长相继争抢的现象。从根源上来看，学区房的价格畸形增长与优质教育资源分布不均相关。教育资源供需关系一日得不到缓解，学区房的价格也会一路追随继续畸形增长。这就导致许多家长将目光投向海外，欧美的优质教育也是吸引留学的主要原因。

　　再来看一些国内案例，北京市西城区文昌胡同深处，一间小小的、不起眼的、 仅11.4平米的房产，卖出了530万元人民币的天价，每平米房价达到46万元人民币。而卖出如此高价的原因，就因为它是北京最著名小学--实验二小的学区房。46万的单价，也创造了北京最贵学区房的纪录。

　　当然上海这样的情况也非常多。尤其在大的城市，好学校资源稀缺，决定了学区房的整体情况。

　　实际上在澳洲，也有学区房的概念，但并不是说你必须拥有这个房子才能去就读学区学校，它是指实际居住。但是作为学生家长来讲，可以把眼光放长远，投资好学校的学区房，除了孩子可以上好学校，出租回报也会比一般的房子要高很多，以后作为二手房出手价格增值空间也会很大。

　　在澳洲投资学区房还有这些好处：

　　在投资澳洲学区房时，也要注意以下事项:

　　1、房屋类型：不同的投资需要选择不同类型的房子。公寓一般地处市中心，商业配套比较齐全，用于投资也比较容易出租。但是无论市区公寓也好，郊区别墅也好，都是各有千秋。

　　2、价格权衡：凡是“学区房”都要比同类住宅贵一倍甚至几倍。一定要趋利避害，合理投资，不要盲目去投资已经被炒的很高的区域，可以从潜力区域着手。

　　3、物业选择：在购入房子时最好选择一手物业。墨尔本有规定海外人士不能购买二手房，所以在选择房子时一定是要是一手期房或者新房。如果购买二手房被政府查到，必须在三个月内出售，否则政府会进行强行拍卖

　　4、市场走向：为适应不断增长的常住人口和海外留学生的住房需求，墨尔本公寓房与酒店建设项目的数量还会不断上升。

　　5、其他事项：比如海外房产投资要考虑当地楼价、租金回报率评估，对当地政策、法律、金融制度、社会市场环境都要了解。

墨尔本未来30年规划蓝图及投资机遇

　　墨尔本未来规划蓝图中聚焦就业和投资、住房、交通设施、可宜居社区、环境和水资源、城市之州、管理等内容。

　　政府的愿景是到2051年将墨尔本打造成为一座充满机遇和选择的全球化城市。

　　墨尔本未来三十年规划蓝图包括这四方面：

　　墨尔本并不以击败悉尼为目标，但根据澳洲统计局预测，墨尔本将成为全澳人口最多的城市，这是必然的趋势。所以，政府需要规划一个可持续发展的城市，一个能够提供足够就业机会，并为子孙后代创造更多就业机会的城市。

　　之前有很多媒体或者海外机构说墨尔本的房地产市场过热、公寓建造速度过快，供大于需，从官方政府数据可以看到，住房远远达不到人口的快速增长，所以，整个墨尔本的房价的上涨趋势仍是非常可期的。

　　比如在墨尔本市中心区域将会建造一个巨大的新天地，命名为E-GAT，将会成为一个集居住、商业、社区多个实用功能于一体的市内区，一旦完成，预计在未来20-25年内为市民提供超过5000个就业机会，容纳12000人居住，以及占地20万平米的商业零售区。这将是墨尔本CBD实现功能延伸，为市中心居民生活带来巨大的福利。这一区域目前受很多房产开发商的青睐，房产每个月价格都会上涨。

　　就业增加的区域来讲，这六个区域Monash、La Trobe、Sunshine、Dandenong South、East Werribee、Parkville，会在接下来20年、25年实现就业人口急剧上升。

　　从墨尔本的未来30年规划蓝图可以看到，政府将在这些区域投入大量基础设施建设，以实现人口增长、就业增长，目的也是为了让这个城市更加可以居住。房产价格上涨脱不开政府政策，参考维州政府对墨尔本未来规划的大趋势，可以提前做好房产投资项目准备。

　　如果你想了解更多关于澳洲房产投资的分享，可以添加起司会（微信号：cheesecan），收听更全面更精彩的直播内容。如果您希望一对一的咨询，也欢迎大家加小起司（微信号：xiaoqisizhibo）为好友，通过小起司或拨打400-085-6660预约咨询。

　　关于起司会

　　起司会是提供海外前沿、开脑的观点和信息的内容平台，为国内有意海外人群提供来自海外达人、专家的分享。

　　起司会话题涉及海外子女教育，海外投资，海外医疗保险等与有意海外人群息息相关的各个方面，有连线海外的直播，寻找属于自己的“圈子”、更有海外达人的实时互动！

　　每期一个精彩话题，每期一位海外达人或专家的分享，给您真实、落地的海外讯息。

　　想要了解更多关于海外达人的经验，或是报名参加独家直播请关注“起司会”公众号：