近年来，留学、移民、海外投资置业已成为国人最新的投资理念，尤其是对国内高净值人群而言，通过海外置业进行全球资产配置的趋势进一步显现。其中，澳大利亚凭借经济发达、法律完善、生活品质佳、投资房产优势明显等，成为国内高净值人群海外投资置业的最热门国家之一。

　　起司会特邀澳大利亚汇邦投资执行董事郭骁，从投资地区到澳洲房产优势，从政策到所需费用等等，为你全面解读如何投资澳洲房产。以下为精彩内容。

澳洲吸引国人的三大方面

留学、移民和房产投资

　　为什么当下澳洲不管是留学、移民或者是房产投资都是非常火热的趋势呢？

　　关于留学

　　十年前，出国留学还是一个比较稀少的事情。当下，不管是北京上海等一线城市，还是其他二线城市，不管是高中毕业还是大学毕业，选择要出国留学的人，基本上已经成为了常态。原因之一就在于出国的费用，与国内的某些国际学校相比其实并没有高出很多。再加上澳洲的一些学校，在全世界的排名也比较靠前，比如澳洲国立大学、悉尼大学、阿德莱德大学等等。

　　而且，未来5-10年甚至更长的时间内，澳洲留学火热的趋势基本仍是不可逆的。

　　关于移民

　　因为国内的生活环境，比如雾霾、食品安全等，很多家庭或家长都在考虑，是否可以给孩子或者整个家庭一个更好的生存空间。

　　澳大利亚就进入了国人的视线，如墨尔本、悉尼和阿德莱德，这几个城市常年被评为全世界最适宜居住的城市前10名。与此同时，不仅是中国人喜欢澳大利亚，包括美国人、英国人以及欧洲人、其他的亚洲国家的人，都是澳大利亚主流移民国家来源。所以移民澳洲的趋势也可以说是不可逆的。

　　关于房产投资

　　中国的经济环境目前来说比较疲软，国人的财富需要一个合理的低风险的保值增值。另外，人民币2015年整年贬值幅度官方数据是6.12%。2015-2017年，很多机构也在预测，人民币可能贬值的幅度在20%左右。

　　所以很多投资者开始考虑海外投资。最简单的就是购置美元、澳币。而在购置美元澳币的同时，是否可以把海外币种变成一个投资产品，不止规避了人民币贬值的风险，汇率差可以赚到一笔钱，同时这个产品在海外市场还有一定的增值，海外房产投资就满足了这一需求。

　　那么对澳洲的房产来说，它是目前几个主流国家中，比较凸显的一个国家。为什么呢？

　　第一，澳洲的房产是永久产权，而且没有遗产税；第二，如果购买公寓，都是精装修，可以拎包入住。

　　但是对于移民和非移民，购房是有不同的。澳洲政府并不希望海外人士频繁的去炒二手房，所以要求海外买家不可以购置当地二手房，只可以购买期房。

最受欢迎的澳洲三大主流城市

悉尼、墨尔本和布里斯班

　　不管留学、移民还是房产投资，澳洲这三大城市是比较主流的，受到投资者欢迎的。分别是悉尼、墨尔本和布里斯班。

　　悉尼

　　从2000年奥运会开始，悉尼的房价就已经有不错的表现了。顺利度过经济危机之后，在2011年开始复苏，这5-6年间一直是蓬勃的发展。

　　悉尼目前的常驻人口是480万，房价在三个城市中也是最高的。从2015年开始，悉尼的房产均价已经突破一百万。如果现在选择在比较中心区域，比较不错的地段，购买一个全新两房公寓，价格在一百万澳币左右。

　　墨尔本

　　墨尔本是一个非常有艺术气息、非常时尚城市。墨尔本的常住人口是450万。近5年连续夺得全球最适宜居住的城市桂冠。

　　墨尔本目前正在大力发展市中心区域。如果现在选择在墨尔本市中心，或者是市中心周边，购买一个两房公寓，均价大概在75万澳币上下。

　　布里斯班

　　布里斯班是澳洲人口增长速度最快的城市，目前常驻人口有250万。

　　布里斯班归属于昆士兰省。昆士兰省近几年有一些大额的基础建设的投资，包括1342亿投资在水利交通、医疗等福利项目上。这种大额的投资对于布里斯班市场，是一个非常促进作用。

　　近几年，布里斯班也在筹备和并且已经举办了一些大的赛事和活动，包括2015年G20峰会、亚洲杯足球赛和申请2028年奥运会等等。

澳洲房产三大利好

吸引海外人士争相投资

　　第一，首付极少。

　　如果购买期房首付只需10%。而且这10%付给的不是开发商，而是澳洲开发商律师的信投帐户。这个帐户会独立的存在并受政府和相关部门多次审计和监管。所以，基本上没有任何本金损失的风险，如果房子在建造过程中，出现任何问题，这10%的钱是可以无条件返还给的。

　　如果资产按照100%的涨幅来计算，投资房产可以说是10倍杠杆的理财产品。澳洲房产的平均涨幅在每年5%-10%以上，2015年悉尼和墨尔本的涨幅是9%以上。如果澳洲的房产涨幅每年只有5%，对于一个10倍杠杆的理财产品，相当于每年的资本回报率在50%。

　　与此同时，房子在建造过程中不需要办理贷款，这一点跟中国的房产政策不一样。澳洲的房产贷款政策是什么时候交房，什么时候办理贷款。澳洲银行对于海外人士目前的贷款政策是最多可以贷到70%。所以首付10%，交房时再付20%，然后贷款70%，就可以合理的拿到这套房子。

　　第二，只还利息不还本金。

　　在澳洲购房，可以选择本息连还，也可以一次性付清，或者可以选择只还利息不还本金。对于很多投资者来说，其实是不想占用太多的现金流，所以选择只还利息的这种方法，没有太多的投入，还可以赚取房产未来的增值。

　　对于大部分的国家的房产市场来说，比较好的回报是房产增值，而不是房产租金。所以，假设有一百万澳币，可以选择买一套房子付清也可以选择贷款购买三套房子。在持有过程中，因为有一定的租金收入，租金的收入抵消掉贷款利息、物业费、水费、杂费等等。基本上在持有物业的时候，不会有太多的维护成本。

　　第三，金融杠杆作用--再融资。

　　这也是与中国不一样的地方，在中国购买一套房子，如果有贷款需要把贷款补清，才能从房子里套钱出来。在澳洲，只要银行评估承认房子已经有一定的合理的增值，就可以从增值的部分贷款出来。

　　举个例子，如果房子从80万澳币涨到100万澳币，有20万的增值空间，同时房子还有70%的贷款，你可以从这20万的增值空间里，套出70%的现金，银行会把这笔钱以现金的形式打到你的银行帐户里，可以用作交学费、投资移民甚至消费。

海外人士在澳洲投资，有哪些政策上的变化？

　　2016年也被称为政策比较收紧的一年，简单罗列一下：

　　第一，2016年中国加大了对外汇向境外流动的管制。每个中国公民每年可以换取5万美金的限额；多个身份证往海外同一个帐户里汇款，海外的帐户可能会上黑名单。

　　第二，澳洲方面，多个州也都对海外人士增加印花税。墨尔本在2016年7月1号，正式向海外人士增加3%的印花税，达到7%。悉尼增加幅度是4%，平均在8%左右。昆州增加3%，总印花税达到7%左右。

　　所以，目前来说投资澳洲这三大主要首府城市，所面临到印花税都是7%以上。

　　第三，2016年6月，澳洲政府正式宣布小留学生签证，这是对澳洲房产市场的一个利好。

　　澳洲政府开放了小留学生签证，只要年满6岁的儿童就可以留学澳洲，同时还配制监护人签证，而且可以续签。这样，中国富有中产阶级带着孩子去接受澳洲早期教育，就成为非常方便事情，同时对澳洲各个学区的大户型公寓和二手房带来了很多机会。

　　第四，2016年10月，澳洲正式宣布向中国公民开放10年签证，允许游客和商务人士在10年内多次往返。持有该签证进入澳大利亚，可以一次性停留三个月。中国也是澳大利亚首个实行10年有效签证的试点国家。近年来，前往澳大利亚的中国游客，每年都在创造一个全新的记录，2015年到达140万人。

　　第五，还有一个政策上比较大的变化和收紧，澳洲本地银行对于海外人士的海外收入贷款，开始非常严格的审查和筛选。之前澳洲是一个比较开放、金融比较开明的国家，对于海外人士购买房产的贷款方面并不是很紧。但后来出现虚假贷款材料被政府查出。从2016年5、6月份左右，几大银行相继宣布会严格审查。

　　所以，现在如果考虑购买澳洲房产，可能考虑其他的银行，如汇丰、花旗，新加坡大华银行或者华侨银行，甚至中国银行等等。建议投资者在购买房子交房前半年到一年左右开始联系相应贷款部门的负责人。

　　其他常见问题解答

　　第一，很多朋友会问，澳洲买房是不是可以移民？

　　答：很负责任的告诉大家，澳洲购买房产与移民没有关系。一些主流的移民国家，如英国、美国、加拿大、澳洲等都是不可以直接买房送移民的。

　　第二，澳洲买房是买公寓还是买别墅？

　　答：对于中国大部分公民来说，住房形式还是以公寓为主。但是到了国外这种地广人稀的地方，当然希望可以更换一个居住形式，因此很多人可能希望想住进一个比较大的别墅。但投资公寓还是投资别墅则是因人而异的。

　　一般情况下，在澳洲几个中心城市，买到一个占地比较大的别墅，至少要离市中心10公里开外的位置。这样会买到一个占地比较大，而且价格也不是特别高的别墅。

　　然而，公寓的出租回报率可能比大部分的别墅要高一些。而且澳洲又可以只还息不还本。所以，如果购买的房子是一个投资品，那就可以只还息不还本，同时出租回报率又比较高，在持有房产的过程中没有太多的成本。所以，从出租回报率来说，可能公寓表现的更突出一点。

　　第三，房子在出售的时候，到底好不好卖？

　　答：很多人在购房时的身份可能是海外人士，但是如果房子是一个二手房，是不可以卖给其他海外人士的，只能卖给当地的自住者或者投资者，也就是本地人。而房子好不好卖，完全取决于房产的地理位置。

　　如果投资的房产是在一个比较刚性需要的区域。举例来说，市中心或者区域性的中心，或者富人区，或者此区域中可以代替你的房子的并不多，因为供应量不是特别大。那么，这种房子在出租和出售的时候，都有一定的优势。

　　如果房子离市中心比较远，假设40公里甚至50公里开外，如果以此为半径画一个圆，那可以代替你的房子的其他房产就比较多，你的房子就不是一个刚性需求的必需品，在出售时，有可能竞争对手就比较多。所以房子好不好卖，主要看地理位置。

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