受国内环境、限购等因素，很多有着投资需求的国人将目光转向了国外房产，加拿大以其得天独厚的优势受到了很多人的青睐，如成熟的房产市场、持续上涨的房价、相对较低的利率等一系列因素。在加拿大进行房地产投资有哪些需要提前了解的？

　　北京时间12月8日（周四）21:00，起司会特邀加信投资集团总裁崔典，为大家全面解读加拿大投资置业，从为什么选择在加拿大投资置业，到加拿大地产投资有哪些分类；加拿大地产形势及近期政策分析，重点对多伦多和温哥华进行分析；并通过案例解读在加拿大投资置业，有着稳定的回报率及以小换大的极强操作性。以下为直播部分精彩内容回顾。

为什么选择在加拿大投资置业？

　　第一，加拿大拥有多个世界上最宜居的城市，如温哥华、多伦多、卡尔加里、蒙特利尔，这些城市都有着非常优美的自然环境和得天独厚的地理位置。

　　第二，加拿大社会稳定、安全、文化多元、包容性极强。

　　第三，加拿大教育水平非常高，不单单是基础教育，高等教育也在全世界名列前茅。

　　第四，最吸引人的还是加拿大的移民政策。加拿大整体移民政策开放，而且特别欢迎高学历和高净资的人群。现在也有一系列的新的移民政策的调整，希望能够吸引更多的高学历和高净资人群来加入到加拿大的建设工作。

　　第五，加拿大环境优美，资源丰富，不单单是自然资源，还有教育资源、医疗资源。

　　第六，在加拿大进行投资，收益稳定。比如说地产投资，土地永久产权；金融方面投资，风控严格，回报率也特别稳定。

　　第七，加拿大贷款政策非常优惠，较之美国和澳大利亚有着非常大的优势。特别是针对非居民和新移民人群，在美国进行地产投资，首付会要求得比较高，而且非居民和本地人所享受的贷款利率是截然不同的。在澳洲，政府调控已经将某一些方面的贷款或投资给封死了。

加拿大地产投资分类：商业地产&民用地产

　　加拿大地产主要分为两大类，一类是商业地产，一类是民用地产。

　　商业地产简单明确的说，就如同中国熟悉的邻里中心、酒店、写字楼、加油站、农场等物业形态。物业价值一般从300-500万加元到1-2千万加元甚至1-2亿加元不等，投资体量相对较大。

　　从贷款比例以及利率来讲，商业地产所能够贷款的比例相对较低。根据不同的物业形式，贷款的比例都有不同。比如酒店贷款额度能达到55%-60%，邻里中心能达到60%-65%。另外商业贷款都高过民宅贷款，民宅贷款一般是2.2%，商业贷款大概是2.9%-3.3%。

　　从回报率来讲，商业贷款的回报率相对比较固定，一个正常的商业物业能够产生的回报率大概在5%-7%，酒店则能够达到10%-12%，是非常有吸引力的。

　　民用地产在加拿大分为两大类，第一类是Condo（高档公寓），第二类是低层建筑，包括联排别墅、双拼别墅、独立别墅，独立别墅又细分为单车库独立别墅、双车库独立别墅或三车库、四车库独立别墅以及大平层几种不同的类型。接下来的讨论和数据，基本上都是以各地区的独立别墅作为参照物，所以统一用house来设定。

　　从不同的house投资来讲，每一种house的占地不同，价格空间也相对有很大的区别。

　　从投资回报和升值空间来看也相对有很大的区别，比如联排别墅价格区间偏低，回报也相对偏低或者偏慢。在可承受范围内，越大的房子能够有越高的升值。以多伦多现在的均价来讲，130万-150万加元价位以下的房源，可能都属于刚需房源，这一类房子的价值会根据它的地块更大或者房屋形态更好而升值的更快。如果超过了250万-300万加元的豪宅级别房源，升值则和地块相对的关系就会弱，毕竟受众人群会小很多。

加拿大地产形势及政策分析：多伦多VS温哥华

　　加拿大地产目前的形势可参考：HPI房价指数，它不同于平均房价。因为不同类型的房屋，如果用平均房价，很难把各种类型进行平均值。HPI指数可以很好的综合各类房源的价格比例关系，进行分析。

　　上图看到，2011年-2016年温哥华和多伦多两地的房价都是呈一个稳定的上涨趋势，特别进入2015年末期一直到当下，过去一年中房价呈现了非常大的爬山式的升值，也可以说是爆发式的升值。

　　上图是多伦多和温哥华两大城市内部各个区域的增长线性图。

　　左边是多伦多地区，选择了四个华人最热门区域，Markham（万锦）、Richmond Hill（里士满）、North York（北约克）以及Oakville（奥克维尔）。从四个不同的社区来看，升值的趋势非常同步，而且是非常明显的上升趋势。图中可以看到从2012年-2016年的数据，进入到2015年直到2016年都是一个爆发式的上涨。

　　右边是温哥华的走势分析，也选取了四个华人非常青睐的城市， Richmond（列治文）、北温、西温和温西。同样可以看到是非常同步的上涨的线性图。但是由于2016年7月24日，温哥华政府出台了海外居民买房需要额外征税15%的新政策以后，其实对温哥华的房市是产生了一定的影响的。

　　从上图可以看到，政府的政策以及一些调控手段对房市产生的影响。在2015年9月-2016年7月，无论是多伦多还是温哥华，房价都是量价齐升的趋势。温哥华政府在2016年7月底实施新政后，2016年8月-9月，温哥华市场出现了量跌价停的现象。

　　与此同时，过去两个月期间，加拿大各家商业银行也都不时放出关于贷款利率上调的风声。在过去三周内，加拿大已经有三家银行宣布调高贷款基准利率，其实就是变相地增加了养房的成本，简单来讲是对投资者有比较大的影响。但如果分析调整的细节，对于一个100万加元的房源所产生的影响仅仅是每个月多了100块钱的额外利息还款。所以从实际上来讲，并没有对供房成本产生特别大的影响。

　　小结：从2016年7月至今，虽然在加拿大政府对银行施加压力的情况下，银行出台了一些调控政策，但是相比起温哥华15%非居民交割税的新政，其实贷款利率上调并没有对房价起到决定性改变作用。也就是说到目前为止，多伦多地区并没有任何能够改变市场供求关系或者价格走向的政策，也没有能够真正影响到市场。

　　所以，从资产配置及投资目的来讲，投资加拿大房地产的原因也很简单：

　　第一，资产持久的安全性，这是大家最关心的一个问题。

　　第二，在安全的同时，房产能有一个比较稳定的升值。比如加拿大房产年增长8-12%就是一个比较平稳的增值，在过去1-2年内，多伦多的某些区域或温哥华的某些区域，30%-35%的增值速度也不足为奇。

　　加拿大房产市场火热的状况更多的是取决于——供需不平衡。供需不平衡是由以下两点造成的：首先，移民数量进一步增大，外来人口进一步增多。其次，新房供应量在逐步地萎缩。

　　第三，随着市场房屋价格的上升趋势，租售比降低也是必然的趋势。以目前多伦多的整体状况来讲，租售比最好的两个区域一是在Oakville奥克维尔市，另外一个是在旺市。投资回报率也是关注的重点，因为租售比只是降低每个月的养房成本，最终的升值才是赚取利润点的最重要的因素。

　　第四，目前不太好的消息是对于非居民的贷款政策是逐步收紧，但这扇门永远不会关闭，因为非居民在加拿大房地产投资的市场里所占的比例其实还是非常小的，也不足以对加拿大房产市场起到决定性的作用。对新移民的贷款政策是加拿大房市的立足之本，这一点是不会受到任何影响的，这也是一个已有15年以上的传统政策。从银行及政府的角度来讲，都是不会做任何的调整或者是改变的。

　　第五，人民币的走势对加拿大的房市当然也会有影响，但绝对不是主导的影响，更多的是会加快高净值人士进行资产配置的脚步。

加拿大地产投资流程

　　首先，在加拿大进行地产投资，一定需要当地的地产经纪。地产经纪的工作包括带客人看房、评房、挑房以及抢房。在加拿大特别是在多伦多、温哥华热门地区，更多的是一房难求的状况，一套房子在出价当日会有四到六个甚至更多的买家来进行抢房，这也是比较有加拿大特色或多伦多特色的房地产市场。

　　其次，还需要律师。所有的产权调查、授权、交接都是通过律师来进行。

　　第三，需要在银行开设账户。无论是非居民还是新移民，只要能够提供35%的首付，就可以满足贷款条件。这一点也是在加拿大投资房地产的最大优势。

　　第四，验房。在当下需要抢房的状况下，验房已经渐渐地变成了买家对房屋进行了解的方式，而不是对交易进行约束的条款。

　　第五，物业托管。有人会问，如果在加拿大投资房产，但人居住在中国，如何进行管理？加拿大房产市场上有的公司会提供的额外的非常有附加价值的服务，即物业托管服务。

投资案例分析

　　接下来以一个案例进行分析，选择的是在奥克维尔Oakville，距离多伦多大概35公里车程的湖滨城市。从2011年-2016年，考虑35%的首付以及2%的交割税，针对每一套房屋的买卖，以及不同房屋级别进行不同价格的装修升级，依次来看：

　　分析：从一系列的买卖买卖中，可以看到，小房子和大房子的回报率是不同的，越小的房子年化回报率相对越低，因为整个基数比较小。越大的房子，年化收益率会更高，因为可升值的空间更大，所产生的附加值也就更高。但是当房子超过一个刚需范围，比如说在某些社区里150万加元的房子是小区里最好的房子了，那么130万加元以下的房子升值会远远高过150万加元的房子，这是目标人群大小的关系。

　　这四套房子的买与卖，23万的最初资金成本，加上五年的时间成本，变成了到最后购入第四套房子时75万的首付资金成本加上一套220万的房产。不难看出，在过去五年中，加拿大多伦多及温哥华这两个区域的投资回报率，在房地产方面来讲是非常可观的。

　　总结：在加拿大进行房地产投资，投资者可以利用加拿大金融机构所提供的杠杆效益，最大化初始资金的回报率，利用35%的首付享受100%的物业升值，以及以小换大是具有极强的操作性的。

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